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好別墅的標(biāo)準(zhǔn)是什么？
福州眾印網(wǎng) 2006/7/29 17:01:00 來源：轉(zhuǎn)載
沙龍時(shí)間：2006年7月22日
沙龍地點(diǎn)：福州大家會(huì)館
沙龍主題：別墅項(xiàng)目營銷經(jīng)理眼中的好別墅
沙龍主辦：《東南快報(bào)》房產(chǎn)新聞部
福州道博房地產(chǎn)精英沙龍
【審美】 注重外立面質(zhì)感
主持人：這幾年，別墅市場在發(fā)展，別墅消費(fèi)者對別墅的認(rèn)識和看法其實(shí)也在發(fā)展，你們所接觸的消費(fèi)者，他們在審美方面通常會(huì)比較注重什么？
陳瑾：我們的客戶通常比較注重建筑外立面的質(zhì)感，這種質(zhì)感并不體現(xiàn)在色彩上，而是重視運(yùn)用哪種材料，這種材料所體現(xiàn)出來的質(zhì)感。
林億：在建筑風(fēng)格上，過去較多地受到歐式影響，做得比較厚重，而現(xiàn)代風(fēng)格的別墅是這兩年才開始興起的。前幾年，我們多數(shù)是在模仿，這幾年，一些設(shè)計(jì)師大膽地做了一些創(chuàng)新的嘗試。
比如長灘美墅的現(xiàn)代風(fēng)格，用材方面就很大膽，體現(xiàn)出外觀的創(chuàng)新變化。之前的別墅，窗戶一般不會(huì)開這么多、開這么大面積。這種大面積的開窗，是一個(gè)有挑戰(zhàn)性的東西，從節(jié)能角度看，是非常不經(jīng)濟(jì)的。
但是，有舍棄才能有所得，大面積的開窗達(dá)到了一個(gè)更重要的目的，就是加強(qiáng)了內(nèi)外空間的交流、視線的交流�，F(xiàn)在的別墅不僅有陽臺，還有戶外花園，花園跟戶內(nèi)的交流性極為重要，這種大面積的玻璃就大大拓展了室內(nèi)外空間的交流性，同時(shí)也讓別墅的整體外觀顯得更加美觀、更有質(zhì)感。
【舒適度】 大面積不等于舒適
主持人：剛才提到的，是消費(fèi)者對別墅建筑形態(tài)的要求，那么，在別墅生活形態(tài)方面呢？在你們接觸的客戶中，有沒一些有比較清晰的別墅生活理念的？
簡玉娜：一般的客戶都沒有自己的想法，無論是消費(fèi)理念還是居住理念，都是被引導(dǎo)出來的。就我接觸的情況來看，有自己的居住想法的客戶非常少，有的話，也是那些住過別墅或從國外回來的人，他們對自己想要什么樣的別墅、什么樣的別墅生活會(huì)有自己的想法。
我認(rèn)為，福州目前的別墅消費(fèi)者的消費(fèi)還是處于初級階段。消費(fèi)者到別墅項(xiàng)目售樓部了解情況時(shí)通常會(huì)問，你這套房子占地多少，為什么這么少？他們常在面積上對各個(gè)別墅進(jìn)行相互比較，想著，花同樣的錢，到哪能買到更多的面積？
因此,常有客戶質(zhì)疑我們，我花同樣的錢能買到比你們更多的面積�。∥覀冎荒芊磫栒f，你想擁有越來越大的面積，但是，在使用過程中，有多少是能用到的呢？
我相信，他們這種只追求大面積的想法,到居住后，就會(huì)顯現(xiàn)出問題的，因?yàn)樗麄儾]有考慮居住的舒適性。住別墅要的就是更高的居住舒適度，必須通過犧牲一些面積來實(shí)現(xiàn)，如果都像公寓樓一樣對面積斤斤計(jì)較的話，那別墅還是別墅嗎？
林藝：這種單純追求面積、不考慮居住舒適度的做法，我這有一個(gè)現(xiàn)實(shí)的例子。當(dāng)初金山一個(gè)別墅項(xiàng)目開盤的時(shí)候，對我們長灘美墅的沖擊其實(shí)是挺大的，很大的原因就在于，很多客戶看中了他們贈(zèng)送的面積比較多，而我們的一期只贈(zèng)送一些露臺。于是一些客戶就退了我們的房子去買他們的。
但是，當(dāng)我們雙方的產(chǎn)品都出來的時(shí)候，兩個(gè)別墅小區(qū)的環(huán)境感就完全不一樣了。那個(gè)小區(qū)給人的感覺是，別墅居然像公寓樓，而長灘美墅一期就能給人確實(shí)住在別墅小區(qū)的感覺。那些退了我們房子的客戶，每每跟沒退的客戶交流，都大為感嘆和后悔。
為什么會(huì)這樣？在我看來，因?yàn)槟壳皠e墅都是期房銷售，人們在買的時(shí)候，根本不知道產(chǎn)品出來后會(huì)有什么樣的效果，很難想象這種舒適性，所以往往專注于面積的計(jì)較。只有見過、住過別墅的人才知道這種舒適性是靠什么來營造的。
【功能】 完備功能很重要
主持人：除了建筑外觀的美觀，消費(fèi)者對小區(qū)功能有沒什么要求？
陳瑾：在這點(diǎn)上，讓我感觸最深的就是關(guān)于功能房的問題。目前，多數(shù)開發(fā)商在做產(chǎn)品時(shí)，都認(rèn)為工人房是次要的，但實(shí)際上，不管其他項(xiàng)目，還是我們的東方威尼斯，客戶在看房作選擇的時(shí)候，普遍都有反映，說工人房偏小。我后來便特地找客戶聊天，探討他們認(rèn)為工人房偏小的原因。
他們說，福州現(xiàn)在好的保姆非常不好請，而一旦請到一個(gè)滿意的保姆，就希望他們能夠長期留下來，成為自己家庭的一員。所以，他們也希望給保姆提供更好的生活條件，讓保姆也能擁有一個(gè)面積比較大、功能比較齊全的房間。
主持人：這倒是一個(gè)目前別墅開發(fā)商普遍沒有注意到的細(xì)節(jié)。
陳瑾：還有一點(diǎn)就是，客戶一般喜歡挑高式的空間，比如，我們東方威尼斯的聯(lián)排和獨(dú)棟中，有這類挑高的戶型都比沒有的更受歡迎。當(dāng)然，這種挑高一般是指公共區(qū)間，比如客廳的挑高。
另外，我們發(fā)現(xiàn)許多客戶都喜歡套房設(shè)計(jì)，也就是那種房間內(nèi)帶有獨(dú)立衛(wèi)生間的戶型，特別是獨(dú)立棟，客戶的這種需求更加強(qiáng)烈。
至于總體規(guī)劃方面，客戶可能會(huì)喜歡相對比較有獨(dú)特個(gè)性的項(xiàng)目。就我們東方威尼斯而言，我們的位置相對比較不具備優(yōu)勢，但整體規(guī)劃相對比較有特色。從目前已經(jīng)完成的一期可以看到，內(nèi)河道也挖好了，河道做出來的效果比較理想，寬度達(dá)到了五六米，深度也有１．３－１．５米，是一條可以供船只穿行的真正的河流，而不是只有小魚游泳、只能讓人欣賞的小溪。
【創(chuàng)新】 別墅設(shè)計(jì)的N種創(chuàng)新元素
Ｎｏ．１ 內(nèi)天井
主持人：上面說到，由于消費(fèi)者不成熟，本身需要開發(fā)商引導(dǎo)，因此產(chǎn)品供給并不跟著需求走，那么，我們現(xiàn)在的市場供應(yīng)著怎樣的產(chǎn)品呢？有沒一些創(chuàng)新？
陳瑾：我自己認(rèn)為，東方威尼斯在功能空間設(shè)計(jì)上是有所創(chuàng)新的。比如我們有一種獨(dú)棟的戶型，通過一個(gè)內(nèi)天井，人為地把整個(gè)空間隔成兩個(gè)相對獨(dú)立的空間，中間用一個(gè)廊橋相連，透出中國傳統(tǒng)建筑的一種韻味，是很出彩的一筆。
此外，除了客廳挑高外，東方威尼斯某些戶型的最后一層，還在挑高空間做出了一個(gè)高窗。這實(shí)際上是一個(gè)坡屋面做出來的效果，高度在５米上下，可以增加通透和采光。
No.2 高窗
簡玉娜：我們正在做的樣板房，有一套也采用了這樣的做法，在坡屋面高起的地方開一個(gè)槽出來，做成高窗。這個(gè)做法，在最初的房屋設(shè)計(jì)中是沒有的，但在裝修的時(shí)候設(shè)計(jì)了出來。內(nèi)部挖槽，從外面根本看不出來，同時(shí)又是封閉式的，能夠起到增加采光的作用，但是又不會(huì)破壞外立面。
林藝：長灘美墅二期也會(huì)采用這樣的做法，但只是局部性的。起初設(shè)計(jì)的時(shí)候，我們覺得無論怎么做，采光都不夠，后來也是借鑒了東方威尼斯的做法。從這點(diǎn)來說，我就覺得，做別墅麻雀雖小但五臟俱全，要求很精致，每一個(gè)空間的設(shè)計(jì)都要求精致。它比普通住宅，更要有細(xì)節(jié)的考究，而且會(huì)越來越多，越來越細(xì)。
Ｎｏ．３ 地下室
簡玉娜：說到產(chǎn)品創(chuàng)新，我覺得地下室也是近年的創(chuàng)新。比如，融匯山水的地下室就做得挺好，保姆房設(shè)在地下室，還有戶外庭院，采光也非常好。這跟以往的產(chǎn)品相比，就是一個(gè)比較好的亮點(diǎn)也是出彩的地方。以前的別墅一般不注重這個(gè)，而現(xiàn)在的產(chǎn)品就開始關(guān)注這個(gè)了，客人也挺喜歡。
實(shí)際上，一些老的別墅，過去沒有地下室的，現(xiàn)在也開始自己在挖，把地下空間給做出來。
主持人：我們從地下室的變化就可以看出，別墅產(chǎn)品是在不斷推陳出新的。從過去沒有地下室到有地下室，從過去黑乎乎的地下室到現(xiàn)在采光、通風(fēng)效果都很好的地下室。而且，現(xiàn)在的地下室，功能區(qū)的作用也被充分發(fā)揮出來了，可以做酒吧、做健身場、做視聽間等等，可以讓生活更精彩，更有品質(zhì)，同時(shí)又保留了私密性。
No.4 露臺
主持人：我認(rèn)為，現(xiàn)代產(chǎn)品的另一個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)就是露臺，現(xiàn)在的很多別墅都設(shè)計(jì)了露臺。據(jù)我了解，融匯山水有一棟別墅非常漂亮，有五個(gè)露臺。長灘美墅一期的亮點(diǎn)之一也是露臺的設(shè)計(jì)。
現(xiàn)在的聯(lián)排別墅運(yùn)用的是層層退方式，每層都退出一個(gè)露臺，有的甚至退出了一個(gè)房間的空間。這種露臺的運(yùn)用，可以使主臥室南北通透，居住更舒適。同時(shí)，因?yàn)槁杜_的存在，樓與樓之間也不會(huì)讓人感覺直統(tǒng)統(tǒng)，而是有變化，樓與樓之間的對話空間就豐富起來，不會(huì)壓抑。
張建武：實(shí)際上，露臺多也并不一定就是好事，首先還是要考慮實(shí)用性的問題，一般一幢別墅有兩個(gè)露臺就差不多了。
除了不實(shí)用外，露臺多了，還會(huì)造成另一個(gè)問題，就是私密性相當(dāng)差。我們項(xiàng)目一期的業(yè)主，對這個(gè)問題的反映就比較強(qiáng)烈，尤其是聯(lián)排。中國的別墅不同于國外，他們的別墅一般是處于密植的生態(tài)環(huán)境中，除了容積率非常小之外，還有樹陰遮擋。而我們福州的別墅，密度太大，樓距太小，加上公共景觀往往跟不上，樹木又還沒長成，如果露臺多、落地窗開得大，就很難保證私密性。
主持人：從這個(gè)角度說，露臺做出來以后，其他方面的工作也得跟著做好，露臺畢竟是個(gè)好東西，不要因?yàn)樗矫軉栴}就放棄。
【趨勢】 聯(lián)排別墅追求“獨(dú)棟”享受
主持人：大家作為一線的專家，對福州別墅未來趨勢有什么看法呢？
簡玉娜：我覺得，未來首先要解決的，是引導(dǎo)消費(fèi)者的心態(tài)這個(gè)問題�，F(xiàn)在的大多消費(fèi)者，消費(fèi)觀念還是過去的住宅式的，關(guān)注的還是擁有多大面積、幾房幾廳、別墅占地多少、有多少可贈(zèng)送等等，尤其是聯(lián)排別墅的客戶，這方面的觀念特別強(qiáng)。相反，他們沒有考慮自己想要什么樣的別墅生活，然后挑選適合自己居住、適合家庭居住的別墅。
其次，我覺得現(xiàn)在很少別墅項(xiàng)目會(huì)去追求一種適度感，我們都沒有做到，無論是聯(lián)排還是獨(dú)棟。經(jīng)常有業(yè)內(nèi)人士說，現(xiàn)在的別墅就像被啃了一般，走在一個(gè)別墅小區(qū)，很難體驗(yàn)到一種舒適感，感覺還只是一個(gè)半成品，看著不是很舒服。
因此，我們今后還應(yīng)該從間距和大空間感方面作一些更高的追求，以便讓別墅小區(qū)更舒適一些。比如融匯山水，我們就會(huì)有意識地把建筑高度變低一些，讓空間更寬一點(diǎn)。還有就是露臺層層退，一樓間距可能是１．５米，二層就變成１．７米了，把空間更多地讓出來還給天空。
另外，室內(nèi)空間功能的設(shè)計(jì)也要更合理化些，每層都要有最基本的居住功能，比如，至少每層都應(yīng)該配備衛(wèi)生間。
林藝：我想談的是獨(dú)棟的變化，如果國家政策不松口、不批別墅用地，那么獨(dú)棟別墅在未來的幾年會(huì)更稀缺，而未來住宅的最高端產(chǎn)品可能就是聯(lián)排別墅。到時(shí)候，開發(fā)商的競爭都會(huì)集中在這一塊，由于獨(dú)棟稀缺，而客戶又想追求獨(dú)棟的享受，所以開發(fā)商以后會(huì)考慮如何把聯(lián)排做得更具獨(dú)棟感。比如明年，開發(fā)商設(shè)計(jì)出來的聯(lián)排別墅可能就不會(huì)再像今年大家所看到的聯(lián)排別墅，面寬是６米，中間還需要一個(gè)天井才能采光，居住效果比較差。這方面肯定會(huì)有一個(gè)突破，比如長灘二期，面寬就可能會(huì)達(dá)到９．６米，而融匯更是有９．９米的，他們都特別在意追求一種獨(dú)棟的效果。
同時(shí)，我們現(xiàn)在的別墅，無論是獨(dú)棟還是聯(lián)排，私密性都比較差，一方面是因?yàn)闃錄]長高，另一方面是因?yàn)槁?lián)排別墅在設(shè)計(jì)的時(shí)候，露臺太矮、兩戶之間可能就只是隔著一個(gè)３米柱子。以后的產(chǎn)品應(yīng)該會(huì)在這方面加強(qiáng)努力，以便讓客戶在享受室內(nèi)外交融的快意的同時(shí)又能保持私密性。
此外就是公共環(huán)境的打造。目前福州的別墅，有的依山、有的傍水，大多只是借用自然的景觀來打造社區(qū)景觀，真正完全自己打造社區(qū)景觀的，只有東方威尼斯，完全自己營造水城的效果。之后的產(chǎn)品應(yīng)該也會(huì)朝這個(gè)方向努力。
張建武：我覺得，現(xiàn)在的問題是，開發(fā)商請來的設(shè)計(jì)師一般是從國外回來的，因?yàn)樗麄兺ǔ６加袆e墅居住經(jīng)驗(yàn)，比如我們公司請的設(shè)計(jì)師，都要求至少有三年別墅居住經(jīng)驗(yàn)。但是，消費(fèi)者卻基本上都沒有這方面的體驗(yàn)，不知道自己到底要住什么樣的別墅，當(dāng)然也沒辦法對市場提出什么要求，只能完全跟著開發(fā)商走。加上目前福州別墅市場基本還是賣方市場，房子太好賣，競爭因此不是很激烈，開發(fā)商對創(chuàng)新也就變得不敏感了。
主持人：應(yīng)該說，福州別墅發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)慢慢開始向個(gè)性化靠攏，有了不少創(chuàng)新。但是，別墅的產(chǎn)品創(chuàng)新就跟電子產(chǎn)品的創(chuàng)新一樣，因?yàn)橄M(fèi)者本身對產(chǎn)品的認(rèn)識水平有限，沒辦法對產(chǎn)品創(chuàng)新提出需求。所以，別墅產(chǎn)品的創(chuàng)新不可能由需求來推動(dòng)，只能由競爭引領(lǐng)。
本文標(biāo)題：好別墅的標(biāo)準(zhǔn)是什么？
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