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禁吃差價(jià)”點(diǎn)中“死穴” 房產(chǎn)中介斷“臂”求生

如果把“吃差價(jià)”比喻為房產(chǎn)中介市場(chǎng)的“唐僧肉”，那么，賺取微薄的代理費(fèi)（俗稱傭金）對(duì)于房產(chǎn)中介而言，最多不過(guò)是一小塊“雞肋”。有誰(shuí)能做到主動(dòng)舍棄夢(mèng)寐以求的“唐僧肉”，而甘愿選擇“雞肋”？

　　近日，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委以及工商總局三部委聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)交易秩序整治方案》（下稱方案），首次明確房產(chǎn)中介在代理買賣二手房時(shí)，將禁止賺取差價(jià)。業(yè)界人士表示，此舉意味著房產(chǎn)中介行業(yè)大洗牌即將到來(lái)。

　　是繼續(xù)覬覦“唐僧肉”，還是徹底了斷這種非分的念想？在事關(guān)生存大計(jì)的痛苦抉擇面前，房產(chǎn)中介似乎只有一條明智的道路。

　　“禁吃差價(jià)”真要命

　　三大部委近日出臺(tái)的方案列出了六大類共２２項(xiàng)房地產(chǎn)業(yè)的違規(guī)行為，均在此次重點(diǎn)整治之列。此前有關(guān)部門(mén)曾 “三令五申”明令禁止的開(kāi)發(fā)商囤積土地、炒賣樓號(hào)、捂盤(pán)惜售、發(fā)布虛假信息和廣告、違規(guī)銷售欺詐及合同違法等行為此次被重新提及，再次重復(fù)強(qiáng)調(diào)。但是，禁止房產(chǎn)中介在代理買賣二手房時(shí)賺取差價(jià)，尚屬首次。

　　三部委表示，將“嚴(yán)厲查處在代理買賣二手房過(guò)程中吃差價(jià)的行為”。為嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)業(yè)的違規(guī)行為，三部委同時(shí)要求自今年９月起至２００７年３月間，各地有關(guān)部門(mén)要成立專門(mén)機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)查處當(dāng)前嚴(yán)重影響房?jī)r(jià)穩(wěn)定的各類房地產(chǎn)違規(guī)行為。今年１１月底之前，各地還要上報(bào)查處的涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、中介服務(wù)等方面的３個(gè)典型案例。

　　據(jù)悉，方案是繼九部委聯(lián)合開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)集中整治專項(xiàng)工作之后，出臺(tái)的又一具體部署。

　　“三部委文件對(duì)未來(lái)房產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范很有好處�！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)金育松近日在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)如此表示。

　　金育松認(rèn)為，房產(chǎn)中介公司“吃差價(jià)現(xiàn)象”，是推動(dòng)當(dāng)前房?jī)r(jià)快速上漲的因素之一�！斑@種不規(guī)范的行為是典型的人為抬高房?jī)r(jià)�！�

　　我愛(ài)我家副總經(jīng)理王嫻則告訴記者：“吃差價(jià)在房地產(chǎn)中介行業(yè)具有一定普遍性�！蓖鯆拐f(shuō)，“吃差價(jià)”又分吃“明差”和吃“暗差”兩種。

　　所謂明差主要是指中介公司先與房產(chǎn)出售方（即賣主）談好價(jià)格，然后以高出上述價(jià)格的價(jià)格賣給買方，從中賺取高額的利潤(rùn)。暗差和明差的相似之處是，中介公司必須先從賣方手中以相對(duì)較低的價(jià)格拿到相應(yīng)房產(chǎn)，然后再加價(jià)出售。兩者不同之處在于，吃明差的過(guò)程中，買賣雙方至少有一方對(duì)價(jià)格差知情；而暗差則是買賣雙方對(duì)價(jià)格差均毫不知情。

　　據(jù)王嫻介紹，吃暗差最為普遍�！耙恍┲薪檎�是利用信息不對(duì)稱和信息披露不真實(shí)，從中漁利�！蓖鯆拐f(shuō)，在吃暗差的過(guò)程中，中介公司一般先要做一個(gè)公證，與賣主簽訂一份協(xié)議，或者交納３０％－４０％不等的定金（稱之為“押房子”），通過(guò)做公證取得買方的信任，從而為加價(jià)及全權(quán)代表賣方履行交易和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶提供便利。

　　北京山圣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)李復(fù)圣表示，“吃差價(jià)現(xiàn)象”不僅抬高了房?jī)r(jià)，而且成為了房產(chǎn)中介行業(yè)一種特殊的利益鏈和彼此心照不宣的潛規(guī)則，同時(shí)帶來(lái)很多的社會(huì)問(wèn)題�！胺慨a(chǎn)中介一直遭到社會(huì)的詬病，造成人們對(duì)其不信任，除了缺乏誠(chéng)信，與市場(chǎng)的某些潛規(guī)則也有很大的關(guān)系。”

　　李復(fù)圣舉例說(shuō)，假設(shè)一家中介公司以３０萬(wàn)元的價(jià)格從賣主那里獲得房源，轉(zhuǎn)手以３６萬(wàn)元的價(jià)格賣出去，扣掉２萬(wàn)元左右稅費(fèi)，還剩下４萬(wàn)元，４／３０，利潤(rùn)率為１３％�！斑@絕對(duì)是暴利�！崩钫f(shuō)，在美國(guó)等很多房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家，中介利潤(rùn)率僅為３％左右，其他國(guó)家和地區(qū)最高也才６％。

　　“存在暴利的結(jié)果是大家都拼命去賺差價(jià)，去押房，一旦中介公司的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，可能導(dǎo)致客戶資金被挪用，最終血本無(wú)歸。”近年來(lái)，類似這樣的例子不勝枚舉。

　　“網(wǎng)上簽約”點(diǎn)中“死穴”

　　據(jù)北京晨報(bào)報(bào)道，北京市將于近期推出二手房買賣合同網(wǎng)上簽約。業(yè)內(nèi)人士指出，這種做法無(wú)疑將使“現(xiàn)金收房”和“吃差價(jià)”難以立足和藏身。

　　王嫻表示，“現(xiàn)金收房”和“吃差價(jià)”有時(shí)就像是一對(duì)孿生姊妹。之所以存在“吃差價(jià)”現(xiàn)象，與過(guò)去政府治理不力、監(jiān)管不到位、制度不健全有關(guān)。

　　“首先，沒(méi)有統(tǒng)一的流程、統(tǒng)一的合同；企業(yè)違規(guī)，沒(méi)有退出機(jī)制，行業(yè)門(mén)檻也很低，許多企業(yè)不講誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)不善倒了，換個(gè)名再干。”王嫻說(shuō)，“沒(méi)有監(jiān)管，人就膽大。有一句俗話——‘無(wú)利不起早’，許多中介都是本著不管是否是差價(jià)，反正都是收入，掙點(diǎn)兒是點(diǎn)兒的心態(tài)�！�

　　李復(fù)圣指出，國(guó)外的房產(chǎn)中介都是規(guī)規(guī)矩矩地掙代理服務(wù)費(fèi)，不存在賺取差價(jià)的說(shuō)法，“吃差價(jià)完全是中國(guó)特色”�！安毁嵢〔顑r(jià)，辛辛苦苦掙傭金的房產(chǎn)中介難以生存！”李對(duì)此深有感慨。

　　“沒(méi)有人是自覺(jué)的�！蓖鯆箤⒎慨a(chǎn)中介市場(chǎng)“吃差價(jià)”普遍，行業(yè)不規(guī)范最直接的深層次原因歸結(jié)為：“市場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格的體系”。如果一切有章可循，加上嚴(yán)格的監(jiān)管，情況就會(huì)不一樣。

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人日前透露，北京市在實(shí)現(xiàn)二手房網(wǎng)上簽約的同時(shí)，將推出二手房買賣合同示范文本。今后，對(duì)于二手房買賣，無(wú)論是買賣雙方直接交易，還是通過(guò)中介公司進(jìn)行交易，都將實(shí)行網(wǎng)上簽約。

　　“鏈家”市場(chǎng)研究中心張?jiān)卤硎荆�這種做法將使目前一些二手房中介賴以生存的“現(xiàn)金收房”和“吃差價(jià)”等行為變得很難操作。

　　通常，按照慣例，房產(chǎn)中介只能向房產(chǎn)買賣雙方收取１％－３％的中介服務(wù)費(fèi)。以成交一套５０萬(wàn)元房產(chǎn)計(jì)算，收取傭金最多只能獲得１．５萬(wàn)元的收入。而采用“現(xiàn)金收房”（有時(shí)是全款，有時(shí)是部分定金）賺取差價(jià)，收入可能就是３萬(wàn)、５萬(wàn)甚至更多。后者通常是前者的數(shù)倍。

　　張?jiān)峦嘎�，包括京城一些做得比較大的中介公司在內(nèi)，“吃差價(jià)”已經(jīng)成為一些中介賴以生存的主要手段。“網(wǎng)上簽約”除將使這些企業(yè)生存遭遇一場(chǎng)生死挑戰(zhàn)外，還將會(huì)有利于主管部門(mén)建立起較之從前更加完善的監(jiān)管體系。

　　出路：斷“臂”求生？

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)９月的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷了國(guó)家強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅的震蕩，京城房產(chǎn)中介行業(yè)已開(kāi)始復(fù)蘇。但是遭遇三部委“禁止賺取差價(jià)”和北京市有關(guān)部門(mén)即將推行的上網(wǎng)簽約，這種復(fù)蘇跡象還有待觀察。

　　事實(shí)上，房產(chǎn)中介行業(yè)的洗牌大幕早已拉開(kāi)，只不過(guò)，三部委聯(lián)手整治樓市秩序，“禁止賺取差價(jià)”導(dǎo)致了房產(chǎn)中介行業(yè)大洗牌的提前到來(lái)。

　　今年８月，北京市建委發(fā)布了２００６年上半年北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)基本情況，其中，上半年新增房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)３７０家，但同時(shí)有４４８家中介公司關(guān)張。倒閉經(jīng)紀(jì)公司增多，即從一個(gè)側(cè)面證明了行業(yè)格局正在悄然生變。樓市新政以來(lái)，部分房產(chǎn)中介的逆勢(shì)擴(kuò)張也在加速推進(jìn)房產(chǎn)中介行業(yè)洗牌的進(jìn)程。

　　“要想杜絕吃差價(jià)，很好的一個(gè)解決辦法就是做到三方（即買賣雙方及中介方）見(jiàn)面，在三方知情的情況下簽訂合同�！苯鹩�松說(shuō)，吃差價(jià)本身不合理，隱瞞，更是一種不道德的行為，房產(chǎn)中介最終只有走正規(guī)化的道路�！拔覀円恢痹谧鐾该鹘灰�。以后，透明運(yùn)作將為更多中小公司所采用，變得更加普遍�！苯鹩�松強(qiáng)調(diào)。

　　如果把利潤(rùn)可觀的“吃差價(jià)”形象地比喻為房產(chǎn)中介市場(chǎng)的“唐僧肉”（最起碼也是一塊肥肉），那么，賺取微薄的代理費(fèi)對(duì)于房產(chǎn)中介而言，最多不過(guò)是一小塊“雞肋”。舍“唐僧肉”而選“雞肋”，思想轉(zhuǎn)變能否到位且不說(shuō)，僅是業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型就足以難煞不少房產(chǎn)中介。

　　有人曾經(jīng)算過(guò)一筆賬：在北京、上海的繁華地帶，大的中介門(mén)店經(jīng)營(yíng)成本每月至少在１２萬(wàn)－１３萬(wàn)元以上，小的中介門(mén)店也基本需要６萬(wàn)－７萬(wàn)元成本。但是，新政策要求房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司加強(qiáng)自律，除收取一定的傭金外，其他費(fèi)用一概不允許收取。

　　按照目前的行規(guī)，中介公司最多只能按總房?jī)r(jià)向上下家收�。常サ拇�理服務(wù)費(fèi)，一般做一單業(yè)務(wù)很少有上萬(wàn)元的收入。微薄的傭金收入如何支撐高額的經(jīng)營(yíng)成本并獲得較好的盈利呢？

　　“這個(gè)行業(yè)真正不做差價(jià)的很少，很多公司都面臨同樣的問(wèn)題，這不是簡(jiǎn)單改變業(yè)務(wù)模式的問(wèn)題�！苯鹩�松指出首先是“人”的問(wèn)題�！斑^(guò)去‘吃差價(jià)’簽一單，可以掙好幾萬(wàn)，業(yè)務(wù)人員提成也水漲船高。不允許吃差價(jià)，做同樣的服務(wù)則只能掙幾千塊錢。這樣提成就大打折扣，能否留住人是一個(gè)問(wèn)題�！�

　　金育松告訴記者，新政策出臺(tái)后大家都在觀望，中介公司肯定會(huì)想辦法盡量轉(zhuǎn)型，做透明交易，不過(guò)這個(gè)過(guò)程還是比較痛苦，因?yàn)檫@不僅涉及企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)換，同時(shí)還關(guān)系到企業(yè)績(jī)效模式、企業(yè)文化等的轉(zhuǎn)型，要真正做到從經(jīng)理到普通員工，從腦子里頭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)挺難。

　　他說(shuō)，打個(gè)不太恰當(dāng)?shù)谋确剑汉笠粭l道路就像一個(gè)人因?yàn)椤爸卸尽�，必須要失去一條手臂——盡管這條手臂過(guò)去是“撈錢”的好手，但如果不切除，可能會(huì)危及生命，所以還是長(zhǎng)痛不如短痛，別再做吃“唐僧肉”的美夢(mèng)！