“大限”已過，“國六條”地方配套細則喜憂參半
各地細則“限房價”少見蹤影
國務(wù)院九部門要求各地必須在9月底前公布城市住房建設(shè)規(guī)劃的“大限”已過，大多數(shù)城市政府按時出臺了落實“國六條”的地方細則。在保障性住房建設(shè)方面，一些地方拿出了指標性方案，但也有不少地方細則避實就虛的多，定量細化的少；表態(tài)性的模糊條文多，操作性的具體方案少，個中充滿“玄機”。這說明樓市的確還有一些“攪和”的因素存在，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控與糾偏仍任重道遠。
可喜的與堪憂的：地方細則評說
許多城市政府趕在“大限”節(jié)點之前，出臺了地方細則。審視其內(nèi)容，其“亮色”在于保障性住房的規(guī)劃終于在若干城市“破冰”。
深圳市在其“15條”細則中明確規(guī)定，每年將全市土地出讓凈收益的10％用于公共租賃住房（含廉租住房）建設(shè)。有業(yè)內(nèi)人士測算，如果按深圳年土地收益的最高紀錄100億元來計算，今后深圳每年將有10億元左右的公共資金投向公共租賃住房（含廉租住房）建設(shè)。
浙江省政府具體規(guī)定，各市政府每年要將土地出讓凈收益的5％以上用于廉租住房保障。
但地方細則中仍有堪憂的一面。在“國六條配套細則”中，有兩點備受關(guān)注，一是新建住房結(jié)構(gòu)比例如何落實，即90平方米以下住房占開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上，是放到一個地區(qū)的建設(shè)總量中去實施，還是在每個具體項目中落實？二是2006年6月1日以前審批但未取得施工許可證的項目，怎樣按上述套型結(jié)構(gòu)比例要求進行調(diào)整？而對于這兩個關(guān)鍵問題，諸多地方的細則含糊不清。
9月上旬，北方某市發(fā)布的細則可謂玄而又玄，規(guī)定“從9月1日起對新審批的住房項目執(zhí)行新審批流程”，但對于業(yè)界最關(guān)心的90平方米以下住房占比如何落實——是實行單個項目管制還是年度總量控制，竟不置一詞。
東部某市在9月30日出臺的住房建設(shè)規(guī)劃中，也只是籠統(tǒng)地說“按照區(qū)域控制，總量和項目相結(jié)合的原則”，控制新審批新開工商品住房套型結(jié)構(gòu)比例。
至于“歷史遺留問題”，即6月1日前已審批但未獲施工許可證的商品住房項目如何處置，眾多地方細則或語焉不詳，或不予涉及。
“地王”頻出：“限房價”被忘的信號
國務(wù)院九部門出臺的“國六條配套細則”在要求“保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)”時，明確指出：“土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位�！边z憾的是，在各地的細則中，“限房價”少見蹤影。與此相對，眼下諸多城市土地市場上，“地王”層出不窮。業(yè)內(nèi)人士認為，這對于未來房價是個值得注意的危險信號。
9月初，上海浦東花木一地塊拍出了59.89億元的天價，以土地規(guī)劃上限53萬平方米的總建筑面積計算，樓板價高達1.13萬元／平方米，加上建安成本等費用，項目成本價將超過1.5萬元／平方米。而離這一地塊不遠處的新樓盤，目前普通公寓的平均售價只有9700元／平方米，連體別墅也只售1.5萬元／平方米左右。
富陽控股集團的一位分析師指出，就地理位置而言，這一地塊應(yīng)執(zhí)行90平方米以下住房占開發(fā)總面積70％以上的標準；而“地王”的誕生，則意味著這一地區(qū)的房價有了一個新標桿。于是，一個尷尬的局面出現(xiàn)了：即使限制住了套型面積，也阻止不了房價的拉高。
不僅僅上海如此，杭州“新地王”日前也破繭而出。此前，南京也誕生了總價14.95億元的“地王”，樓板價在8000元／平方米以上，而其周邊的樓盤均價每平方米不過6000元。
糾偏“含糊其辭”，還要靠政策執(zhí)行力
如今，樓市調(diào)控政策的出臺不可謂不多、措施也不可謂不狠，僅2006年以來，有關(guān)調(diào)控措施就不下10項：從金融手段的加息、財政手段的全額征稅、市場秩序的凈化，到開發(fā)按揭嚴控、土地閘門把緊、外資進入門檻提高，中央調(diào)控樓市的舉措和決心深受百姓歡迎。但眼下，地方細則中的“玄機”在提醒人們，那種認為細則一出臺，樓市諸多問題就可迎刃而解的想法，未免有些理想化。要糾偏地方細則中暴露出來的“含糊其辭”，還是要靠政策的執(zhí)行力。
業(yè)內(nèi)人士指出，畢竟目前中國房地產(chǎn)的主要矛盾不是投資不足而是安居遠未到位，這就不能沒有“國六條”及其實施細則的嚴格執(zhí)行，不能不以監(jiān)察等強力手段來保障樓市調(diào)控的到位、維護政策的尊嚴。
“國六條配套細則”與此前調(diào)控政策的一個明顯不同之處是，監(jiān)察部首次作為九個部門之一，參與調(diào)控。各地區(qū)、特別是城市政府是否切實負起責任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制，監(jiān)察部門應(yīng)該明察暗訪。地方細則既出，具體執(zhí)行尚可糾偏�！斑@回樓市調(diào)控能否見效，接下來得看監(jiān)察部門的了！”
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