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土地有效供應不足 房地產(chǎn)商自然惜售

福州眾印網(wǎng)    2007/8/15 10:11:00   來源:福州眾印網(wǎng)


土地有效供應不足 房地產(chǎn)商自然惜售 

    近日,有媒體記者對一些城市中心區(qū)域的部分樓盤進行調查,發(fā)現(xiàn)一些樓盤近期明顯放慢了上市銷售的進度。有些樓盤從開工至今已有四年多,開發(fā)商卻還沒有明確開盤時間。有些樓盤只有200到300套房子,卻賣了一年半時間,且打算再賣一年半。

    房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售,原因只有一個:因為房價在不斷上漲(有些地區(qū)房屋價格已經(jīng)翻了一番),所以這種拖拖拉拉的售樓過程可以帶來更多的利潤。因此,雖然捂盤惜售行為是今年不少城市房地產(chǎn)市場秩序專項整治活動的重點之一,捂盤惜售也會增加財務和金融成本,但房地產(chǎn)開發(fā)商們依然樂此不疲,想盡一切辦法,慢慢賣。

    近幾年來,全國各地的房價都出現(xiàn)了持久而快速的上漲,今年的漲勢更是兇猛。央行公布的數(shù)據(jù)顯示,6月份,70個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%,其中,深圳已連續(xù)17個月同比漲幅超過10%,北京已連續(xù)14個月同比漲幅超過8%。

    住房是一種兼有消費品和投資品雙重屬性的商品。中低收入群體之所以覺得房價高,是因為他們中的大部分是把房子當作生活必需品,然而目前的房價高漲,很大程度上是由于住房恢復了其投資品的屬性,很多人把住房作為投資品投機炒作,獲取投資收益,致使房地產(chǎn)價格剛性上漲。

    對此,政府的調控思路和政策應該是著眼于需求,限制人們的投機行為。從這一點看,雖然國家也推出了提高房貸首付比例,購買多套住房加征稅收等一些舉措,但現(xiàn)實中政府把房地產(chǎn)調控的重點卻放在了供給上,采取類似打壓“放貸者”的辦法抑制供給。政府的主要手段有二:一是減少土地供應直接限制房產(chǎn)供應量。以北京為例,2006年計劃供應面積1600公頃,但有效供應面積786公頃,有效供應率為49%。土地有效供應不足,使得北京從2005年開始,開工項目就呈現(xiàn)驟然下降的趨勢,從而造成北京近年上市的商品房數(shù)量大幅下降。

    二是出臺各類針對房產(chǎn)商的土地使用稅、土地增值稅以及提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資本金水平等政策,這不僅直接導致房產(chǎn)成本增加,促使房價上漲,而且從本質上看,這些政策會擠掉許多中小規(guī)模的開發(fā)商,造成房地產(chǎn)行業(yè)的寡頭局面,使競爭程度降低,從而,剩下的房產(chǎn)商的提價實力就越高。一些地方政府往往更多地從政績和財政角度來考慮土地供應問題。土地拍賣一般是“價高者得”,因此減少供給可以最大化“以地生財”。然而這樣的政策取向所帶來的結果并不理想。正如經(jīng)濟學家陳志武所說,這幾年國家出臺的很多房地產(chǎn)調控政策,由于基本上是重復了“解決高利貸問題的辦法是打壓放貸者”的邏輯,因此收效甚微,甚至出現(xiàn)“調控越多,房價越高”這種令人尷尬的結局。

    所以,鑒于住房的雙重屬性,作為生活必需品的價格,可以由公共政策來確定;作為投資品的資產(chǎn)價格,則主要由市場來決定。而從過去幾年的經(jīng)驗來看,區(qū)分市場和政府作用的邊界,是讓政府把主要精力轉移到實現(xiàn)公共住房政策的目標上來。這就要求我們必須建立起一個多層次的住房市場體系。

    在這一體系中,中高收入者的住房由市場解決,政府則應為中低收入者提供經(jīng)濟適用房,為最低收入者提供廉租房或發(fā)放住房補貼。政府的目標是滿足后兩者的住房需求,而要實現(xiàn)這一政策目標,前提是增加土地供應量,改善住房市場結構。在目前供需關系仍趨緊張的情況下,尤其如此。在這一背景下,國務院日前出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》就很有必要了。



本文標題:土地有效供應不足 房地產(chǎn)商自然惜售
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