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　　早上排隊半天拿不到號，下午排隊2小時終于拿到了，姑娘委屈得哭了

　　“別來了！別來了！取個號要排隊兩小時，叫到號還要等三小時！”昨天下午3點，記者剛走到福州市房地產(chǎn)綜合大樓門口，就看到到處都是人，有個小伙子扯著嗓子在打電話。

　　隨后，記者在綜合樓一樓、二樓以及三樓看到，幾乎每個窗口前都排起蛇形長隊。在三樓辦證大廳，一個年輕女子拿著號，不知為何紅著眼。記者“斗膽”上前詢問，原來她昨天早晨7點半就到福州市房地產(chǎn)綜合大樓門口排隊，雖然她來得早，但誰料門一開，人群就如潮水般涌進去，她哪里擠得過大男人，等她來到三樓時取號機前已經(jīng)排起長隊。10點半，輪到她取號時，當天上午的號已經(jīng)取完了。于是，昨日下午她又來取號，終于取到了，想著想著她心里涌起一陣酸楚。

　　昨日下午3點半，記者看到取號機前仍排著長隊，工作人員指著遠方嚷著“取號排到那邊去，那邊去”�！敖o我一張個人抵押申請。”一個小伙子向他要求。工作人員說：“已經(jīng)200多號了，今天肯定辦不了了�！�

　　在現(xiàn)場，記者還看到很多穿著工作服的房產(chǎn)中介的員工，他們都是跑著辦理各項流程。某房產(chǎn)中介的后期何小姐告訴記者，平時都是他們催著客戶來辦手續(xù)，現(xiàn)在很多客戶都著急了，天天打電話催，“但我們也沒有三頭六臂，前陣子是早飯沒空吃，現(xiàn)在連午飯也吃不上了”。(記者 李進)

　　政策“真空期”的抉擇與博弈

　　海峽都市報(微博)3月6日訊(記者 邱巖 林姿) 3月1日，正當不少人認為“新國五條”“缺乏新意、較為溫和”時，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，讓樓市各方心態(tài)陡變。

　　于是，當晚，陳先生焦躁不安地催促中介將自己在閩侯上街一帶的房子盡快轉(zhuǎn)讓；

　　辦理過戶的市民不斷增多，與此同時，不少開發(fā)商則在保持定價不變的情況下，紛紛繼續(xù)加快推盤步伐，進一步“跑贏”市場……原本淡定的變得急躁，原本看好的開始觀望——在不到一個月的時間內(nèi)，隨著政策不斷推新，樓市中各方的心態(tài)也隨之波動起伏。

　　為此，本報記者深入采訪樓市業(yè)內(nèi)人士、開發(fā)商、中介及買賣雙方，傾聽他們在當下的政策“真空期”里，如何抉擇與博弈。

　　買方購房策略屢屢調(diào)整

　　無論是剛需還是改善性購房者，每一次的政策出臺，都讓購房者根據(jù)市場不斷調(diào)整購房策略，而近一個月來的市場變化，更讓不同的購房者做出了截然不同的抉擇。

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　　2月10日

　　“再不買必漲，今年得出手”

　　“我覺得今年樓市應(yīng)該不會跌了，還是早買早好�！�

　　今年25歲的小張告訴記者，在去年，身邊許多同事都買了房子，而且這些房源價格還不斷上漲，在這種氛圍的影響下，他也對后市寄予希望，開始積極買房�！岸�且我還擔心春節(jié)后還會再漲，所以盡量在春節(jié)前買到房子�！�

　　于是，在歷經(jīng)兩周時間的看房與談價之后，他終于趕在春節(jié)前，在金山購買了一套總價90萬元的二手房。不過，由于臨近春節(jié)假期，小張便打算先簽合同，待春節(jié)開假之后再到銀行辦理貸款，一切看似平常而順利。

　　2月20日—3月1日

　　“加快流程，避免風險”

　　然而，春節(jié)之后，調(diào)控收緊的傳言不脛而走，小張開始催促中介加快辦理流程。

　　果然，他的預(yù)感得到了驗證。3月1日，“新國五條”細則出臺，“出售自有房屋，嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅”的規(guī)定讓他更加著急起來。因為小張與房東簽訂的合同里面明確寫著房東“實收90萬元”，這意味著，一旦出現(xiàn)額外稅費，他就要全部承擔！

　　幸運的是，由于年初貸款額度較為寬松，早在2月底，小張的房貸申請就成功獲批。3月4日，小張與眾多趕著過戶的購房者一道，順利辦理了過戶手續(xù)。

　　3月4日

　　“現(xiàn)在只有再等等了”

　　與小張的有驚無險不同，同樣是剛需購房者的藍先生則陷入了更加迷茫的境地。

　　藍先生告訴記者，自己從春節(jié)后就開始看房，能接受的價位在100萬~120萬元，由于現(xiàn)在福州的一手房很少能找到符合這類總價的房源，所以只能找二手房源。

　　“但是，細則出臺后，如果我現(xiàn)在就買，從簽約到貸款再到過戶，最快也要兩個月左右，而細則落地估計也就是這一個月左右的事情，肯定來不及，到時候房東要求我來出稅費，這額外增加的20%個稅我肯定負擔不起�！�

　　另外，福州一手樓市以大戶型為主的格局短期內(nèi)也不會發(fā)生太大改變，所以藍先生左思右想，還是打算再觀望一陣�！胺凑�現(xiàn)在政策出來了，二手房價格應(yīng)該也不會漲太快了�！�

　　藍先生的想法，代表了不少手頭并不寬裕的初次購房者。不少中介負責人透露，除了已經(jīng)簽約的案例外，近兩天許多原本誠意較高的剛需購房者再度陷入觀望，等細則進一步落地后再做打算，二手房的剛需市場進入了新一輪博弈期。

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　　“要么買一手房，要么全額買二手”

　　與初次入市的剛需購房者不同，細則出臺后，改善性購房者的心態(tài)則出現(xiàn)了兩極分化。

　　原本打算為孩子入手一套鼓樓學(xué)區(qū)房的丁女士就明確對記者表示，在目前細則出臺但尚未落地的情況下，自己更傾向于向朋友借錢湊齊房款，這樣能避免辦貸款的時間浪費，從而趕在細則落地前辦理完所有手續(xù)。

　　“而且對于買二手房二套房的人來說，由于評估價比實際成交價低，本來首付就要八成左右，那還不如一次性付款，或者直接去買一手房，反正目前許多一手樓盤也主打改善性戶型，選擇面很廣�！�

　　“所以最近一次性付款的客戶猛增，比以前多了近三成�！奔姨煜路慨a(chǎn)副總鄭心科告訴記者。原本在二手房交易中，一次性付款的改善性客戶已占近半壁江山，近期這種趨勢更加明顯。

　　賣方一度惜售看漲現(xiàn)在或急售或觀望

　　從春節(jié)到3月1日“新國五條”細則出臺，不到兩個月時間，二手房市場賣方從有房賣不著急到賣房也著急，心情可謂坐上了過山車。

　　2月10日

　　“房價看漲，不急賣”

　　春節(jié)后，陳先生在閩侯上街的一套帶花園的三室一廳房子剛滿五年，他馬上找了中介掛牌以125萬元出售。節(jié)后陳先生就不斷接到看房的電話，但他都推掉了。讓他一拖再拖的是對后期房價預(yù)期的看漲。

　　陳先生的經(jīng)紀人說，目前市場中二手房價格沒有出現(xiàn)明顯上漲，但房東在報價上沒有議價的余地，而且許多房東都有明顯的漲價欲望。而受節(jié)前交易熱及開發(fā)商拿地等因素影響，節(jié)后預(yù)期向暖跡象明顯。二手房市場上業(yè)主“揀客”“惜售”的情緒在蔓延。

　　2月20日—3月1日

　　“懼調(diào)控，加快簽單”

　　傳聞已久的新一輪調(diào)控出臺，陳先生卻感到心中一塊石頭放下了。

　　但陳先生卻加快了和看房者溝通的速度。正好有買家欲全款買房，雖然價格有一定差距，但買家現(xiàn)金支付，因此陳先生也爽快地簽了合同。

　　而金山一中介經(jīng)紀人小陳表示，從春節(jié)后行情就一直不錯，幾乎每天都有簽單。由于擔心后續(xù)出臺更嚴苛的政策，部分業(yè)主也開始催經(jīng)紀人加快簽單，避免樓市調(diào)控風險。

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　　3月4日

　　著急派：“趕緊賣，后期或有更嚴政策”

　　在3月1日出臺“新國五條”細則后，陳先生分析認為對自己影響最大的莫過于“出售自有房屋，嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅”，因此他立刻致電催促中介加快辦理流程。

　　雖然二手房買賣中賣方一般只管實收金額，但他還是心中忐忑：“一旦撞在槍口上，事情就很麻煩。”因此，陳先生最為關(guān)注的還是地方性細則什么時候出臺，按照過戶時間算還是按照房產(chǎn)證到手時間算。

　　而一夜之間，幾乎有房源在手的賣房者都感覺到了焦慮。在中介門店準備將總價調(diào)低5萬的李女士認為：“可能還是要降價才能賣出去。我覺得最好是要全額付款，這樣不用批貸款，流程短。”

　　暫緩派：“就是賣不掉也不降”

　　處在買賣流程中以及著急賣房用錢的賣家生怕“撞在槍口上”而焦灼，但一些發(fā)現(xiàn)已經(jīng)“趕不上趟”的賣家卻放慢了腳步，甚至由售轉(zhuǎn)租。

　　“想來想去，還是不賣了吧。”市民林先生說。年初，林先生和買家以170萬總價達成買賣協(xié)議，但買家在3月份才能籌到首付款，因此雙方同意在3月份簽正式合同。但如今個稅新政風雨欲來，加上貸款流程時間較長，他發(fā)現(xiàn)是無法趕上了，于是就不打算賣了。

　　中介表示，因為這類原因悔單的客戶也不在少數(shù)。即便如此，大部分沒法在目前地方性細則出臺前賣房的賣家也不愿意降價賣。

　　“降價？絕對不可能�！绷窒壬�表示，即便是個稅繳納標準提高，“肯定是要折到房款里的，哪有可能讓賣家出十幾萬交稅”。林先生說，“現(xiàn)在福州發(fā)展這么快，外來人口大量涌入，只要地段好，房子好，就不愁賣！退一萬步說，我這房子在這段政策‘嚴打期’還能租出去呢！”

　　中介忙碌中等待細則落地

　　近期，二手房中介經(jīng)紀人無疑是樓市中“最忙碌的人”，一方面是買賣雙方不斷施壓催促交易流程盡快結(jié)束，另一方面則是擔心“新國五條”細則落地后帶來的種種糾紛，于是，“加班加點”成了他們的共同寫照。

　　2月10日開假迎春成交大漲

　　時間回到春節(jié)后剛開假時，彼時的中介或許大多不會想到半個月后樓市各方心態(tài)的巨大改變。

　　據(jù)記者當時采訪，福州各大品牌中介春節(jié)期間的成交量同比普遍上漲了三成以上，每家中介公司平均每天都能成交3套以上，部分中介門店甚至一開假就迎來了不俗的成交業(yè)績，為蛇年的榕城二手樓市開了個好頭。

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　　2月20日—3月1日調(diào)控定調(diào)后市看穩(wěn)

　　2月20日，“并無太多新政策”的“新國五條”出臺，讓不少福州中介更有理由對后市持樂觀心態(tài)。

　　“目前，對二手樓市影響最大的‘限購令’早已祭出，接下來即便有新政策出臺，影響力應(yīng)該也不會超過限購�！币晃恢薪樨撠熑巳缡钦f。

　　為此，在“穩(wěn)中有升”的預(yù)期之下，2月底的二手樓市數(shù)據(jù)也繼續(xù)維持了向上的趨勢。

　　3月4日跟緊政策調(diào)整對策

　　轉(zhuǎn)折同樣出現(xiàn)在3月1日細則出臺之后。

　　“在細則出來后，我們的工作量立刻增大了好幾倍，所有客戶都催著我們趕緊走流程�！备Ｖ蒹P特房產(chǎn)福飛店的陳經(jīng)理告訴記者，自己手頭有4個單子要趕緊過戶，全店上下也都在抓緊消化手頭的單子。而對于前來咨詢看房的客戶，他們也提醒這類客戶盡快簽約，趕在細則落地之前過戶。

　　與此同時，許多中介負責人對3月份的預(yù)期也發(fā)生相應(yīng)改變�！霸诋斚抡�策‘真空期’內(nèi)，由于大家都希望趕在落地前過戶，短期內(nèi)成交會不降反升。一旦細則落地，或有部分業(yè)主開始惜售，購房者陷入觀望，市場將重新開始博弈。我們也將及時跟進并調(diào)整對策，將負面影響降到最低�！斌P特房產(chǎn)總經(jīng)理郭華談道。

　　開發(fā)商應(yīng)時而動以量為上

　　一邊是春節(jié)后一路向上的行情，一邊是調(diào)控從嚴之聲不絕于耳，這也讓開發(fā)商在快推盤中平添忐忑。而在“新國五條”細則出臺后，許多開發(fā)商亦認為利空利好交織，趁空窗期走量為上。

　　2月10日提早開市價格普漲

　　春節(jié)期間福州多個樓盤提早開工銷售，甚至有些樓盤春節(jié)期間不打烊，全年無休。

　　“為的就是保持此前的銷售熱度不斷檔。為了延續(xù)市場熱度，節(jié)后許多改善型的大戶型推出。除了傳統(tǒng)置業(yè)火熱的新區(qū)，兼具投資價值的高端別墅，也迎來上市潮�！�

　　然而從節(jié)前到節(jié)后，唯一不斷的就是“漲價”了。多個在售樓盤的價位較之春節(jié)前都有百元至千元的漲幅。而許多樓盤在節(jié)前漲價千元的基礎(chǔ)上再次大幅提升價格，有項目均價漲幅達到15%，更有開發(fā)商打出“全面升值”的廣告。

　　而從各樓盤了解到的實際銷售情況來看，多個項目銷售現(xiàn)場客戶來訪量都不少，“而且今年客戶購房熱情也明顯高于去年。”市區(qū)改善型中大房源成為成交主力，此外具有投資屬性的商業(yè)寫字樓項目也火了一把。

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　　2月20日—3月1日定價不變推盤加快

　　面對傳聞已久姍姍來遲的“新國五條”，許多開發(fā)商算是松了口氣。

　　有樓盤負責人就表示：“‘新國五條’其實沒什么新意，大部分都是過往政策的重申，但確實能夠?qū)π袠I(yè)起到一定的警示作用，目的很明確，就是為目前過熱的市場降溫，震懾非理性的上漲和高房價。”

　　現(xiàn)在市場中對房價沒有看跌的，但漲勢或因“新國五條”的出現(xiàn)而趨于緩和。一開發(fā)商表示，“不管調(diào)控有無實質(zhì)性內(nèi)容，政策的公布，或多或少會打亂部分開發(fā)商的陣腳，看不清市場，對于價格肯定會有所保留，以觀察市場反應(yīng)�！�

　　由于2012年樓市行情趨好，多個開發(fā)商在2013年均挑高了全年銷售目標，很多開發(fā)商紛紛將資金投入土地市場擴大市場份額，2013年也將有多個純新盤入市，貨源十分充足。在3月將有大批房源入市搶客。

　　3月4日抓空窗期加快出貨

　　較之二手房市場的風聲鶴唳，新房市場的開發(fā)商就顯得淡定許多。

　　在采訪中，多個開發(fā)商以及營銷公司負責人均表示，表面上看福州樓市尚在按部就班地推盤，但實際上都已經(jīng)做了最壞打算。一方面要緊跟政策動向，另一方面靈活反應(yīng)。

　　市區(qū)一項目營銷主管就對記者直言：“目前福州市場中，尤其是我們樓盤暫時還沒發(fā)現(xiàn)二手市場的購房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)一手市場的案例。政策對一手市場的影響還有待觀察�！蓖瑫r，該主管強調(diào)，“我們會持續(xù)保持關(guān)注，隨時根據(jù)情況調(diào)整策略�！�

　　據(jù)記者了解，與春節(jié)返鄉(xiāng)潮以及各個開發(fā)商齊捧的火熱相比，上周末開盤的項目熱度已經(jīng)有所冷卻�！暗�周末部分樓盤中，已經(jīng)有售樓人員將‘二手房’作為噱頭來宣傳，現(xiàn)在二手房政策這么嚴，還是買新房更合適。”

　　據(jù)記者了解，福州市中心的一個樓盤此前因施工原因推遲開盤，但目前為了博政策空窗期已啟動認籌。東區(qū)某項目雖蓄客，尚未達到開盤、加推條件，但依舊在上周末啟動，為的就是加快出貨。而近期抱有同樣心態(tài)的開發(fā)商并不少。

　　在目前情況下，“新國五條”細則的出臺無疑是“雪上加霜”。而為了最大程度延續(xù)此前樓市的熱度，快節(jié)奏推盤無疑是上上選擇。假設(shè)有更嚴厲的政策出臺，那么放棄目前市場暫緩?fù)票P是最不實際的選擇。