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　　法院判開發(fā)商違約需賠漲價損失17萬

    交兩萬定金后卻拿不到房子，3年后房子從 15萬漲到32萬

　　本報見習記者王龍風通訊員陳學凱張偉

　　如果賣房者違約了，是全額賠償買方房屋漲價損失，還是按支付的購房款比例賠償？近日市民王先生得到了滿意的答案，他將多獲得15萬元的賠償。

　　2006年，王先生以每平方米3650元的單價在福州買了一套房子，與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，并支付了定金。但房地產(chǎn)開發(fā)公司卻未依約辦理《商品房買賣合同》備案登記，也未向王先生交付房產(chǎn)。到2009年時，該房產(chǎn)每平方米的單價已經(jīng)漲到7848元。無奈之下，王先生將房地產(chǎn)開發(fā)公司告上法院。

　　近日，福州市中級人民法院終審判決，解除王先生與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》，房地產(chǎn)開發(fā)公司返還王先生購房定金人民幣20000元，支付利息，并向王先生支付房屋漲價損失人民幣174233元。

　　終審判決多獲15萬元賠償

　　2006年4月20日，王先生與福州一家房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定王先生向房地產(chǎn)開發(fā)公司購買一套建筑面積41.58平方米的商品房，單價為每平方米3650元，購房總價款151767元。

　　王先生于簽訂合同時支付20000元整作為履行合同定金，待《商品房買賣合同》鑒證后10日內(nèi)付116000元整，余款待交房時一次付清。房地產(chǎn)開發(fā)公司應當在合同簽訂之日起30日內(nèi)，向福州市房地產(chǎn)交易登記中心申請登記備案，應于2006年6月底前將驗收合格的上述商品房交給王先生使用。

　　合同簽訂后，該房地產(chǎn)開發(fā)公司于2006年4月20日向王先生出具一張《收款收據(jù)》，在交款項目一欄中記載：收購房定金20000元。

　　此后，房地產(chǎn)開發(fā)公司遲遲未依約辦理《商品房買賣合同》備案登記，也未向王先生交付房產(chǎn)。后因該房地產(chǎn)開發(fā)公司涉及其他案件糾紛，訴爭房被福州市中級人民法院查封，訴爭房產(chǎn)現(xiàn)尚未通過竣工驗收。

　　2009年，王先生向福州市鼓樓區(qū)人民法院提起訴訟，請求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，房地產(chǎn)開發(fā)公司退還定金，支付相應利息，并賠償房屋漲價損失。

　　根據(jù)王先生的申請，法院委托福州一家房地產(chǎn)評估公司對訴爭房產(chǎn)的市場價值進行評估。該房產(chǎn)評估公司作出的報告確定，在估價時點(2009年8月17日)訴爭房的單價為每平方米7848元，總評估金額為326000元。

　　鼓樓區(qū)人民法院經(jīng)審理對王先生解除合同、退還20000元定金、支付相應利息的請求予以支持。但鑒于王先生交付的20000元款項只占購房款的13.18%(20000元÷151767元)，房地產(chǎn)開發(fā)公司賠償其房屋漲價損失只能按已付款項的比例計付，即應賠償王先生房屋漲價損失22963.91元，即(訴爭房屋現(xiàn)值326000元－訴爭房屋原值151767元)×13.18%＝22963.91元。

　　宣判后，王先生不服，提起上訴。福州市中級人民法院經(jīng)審理后維持原判。王先生向福建省高級人民法院申請再審，福建省高級人民法院審理后裁定指令福州市中級人民法院再審本案。

　　近日，福州市中級人民法院再審后認為，原判按王先生已付款項比例計算房屋漲價損失沒有法律依據(jù)。

　　法院判決，解除王先生與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》，房地產(chǎn)開發(fā)公司返還王先生購房定金人民幣20000元，并支付利息和房屋漲價損失人民幣174233元(訴爭房屋現(xiàn)值326000元－訴爭房屋原值151767元)。

　　專家釋法

　　購房者有權要求違約方賠償漲價損失

　　據(jù)福州市中級人民法院研究室陳學凱副主任介紹，賣房人違約，買賣合同解除后應當賠償房屋差價損失。

　　他說，我國立法規(guī)定的違約損害賠償既包括實際損失，也包括可得利益損失。如《合同法》第一百一十三條第一款明確規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失�！狈课葙I賣不同于其他買賣合同，在房價攀升過快的情況下，房屋可能會出現(xiàn)“一天一個價格”的現(xiàn)象，在利益的驅動下，賣房者為獲得房屋價格上漲帶來的非法投機利益頻頻違約。

　　上述案件中開發(fā)商故意不按合同約定依法辦理《商品房買賣合同》備案登記，后因開發(fā)商涉及其他案件糾紛，訴爭房被法院查封，導致商品房買賣合同無法履行，系開發(fā)商嚴重違約行為，購房者訂立合同的目的不能實現(xiàn)，購房者有權要求違約方賠償房屋漲價損失。

　　房屋漲價損失賠償該如何確定？

　　陳學凱認為，在確定房屋漲價損失的賠償數(shù)額時，應當先對房屋漲價損失進行確定。

　　他說，關于房屋漲價損失，審判實踐中通常根據(jù)以下幾種方式予以確定：

　　一是買賣雙方在房屋買賣合同中對房屋差價有約定或事后達成一致意見的，應當按照當事人的約定處理；

　　二是雙方當事人不能協(xié)商確定房屋漲價損失的，原則上可比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同約定的成交價之差予以確定；

　　三是無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構主體確定房屋漲價損失。而在當事人未能協(xié)商確定房屋漲價損失的情況下，通過專業(yè)機構主體認定房屋漲價損失亦是實踐中最為常見的做法。    他認為，上述案件中購房者雖然只支付部分購房款，且購房者未付其余房款的系因開發(fā)商未依約辦理合同備案登記，購房者在履行合同中并無過錯，無過錯守約方應當獲得全額房屋漲價損失賠償。