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　 晏耀斌　

　　2011年11月26日的一則土地出讓公告讓當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商感到蹊蹺，門檻設(shè)置完全為世紀(jì)金源“量身定做”，土地成本低到樓面價(jià)只有400元左右每平方米。

　　出讓的5700畝土地位于福州市“五區(qū)八縣”之一的羅源縣。該縣位于福州市的北面，三面環(huán)山一面臨海。由于缺乏資源，該縣長(zhǎng)期依賴土地財(cái)政。直到福州市拋出將靠海的羅源灣打造成國(guó)內(nèi)一級(jí)港口的規(guī)劃后，羅源縣迎來(lái)了發(fā)展的黃金(1607.20,-3.40,-0.21%)時(shí)期。

　　盡管土地出讓金驟減，但福州市依然為增加土地收入想著辦法。

　　為“世紀(jì)金源”量身定制？

　　2011年10月26日，羅源縣國(guó)土資源局發(fā)布羅地出讓(掛)(2011)10號(hào)公告，以掛牌方式出讓濱海新城5740畝中的1-4#四幅地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，最大地塊104.9畝，首次對(duì)該項(xiàng)目土地掛牌出讓。

　　借力羅源灣的未來(lái)前景，濱海新城因特殊地理位置被眾多開(kāi)發(fā)商覬覦。濱海新城背靠的羅源灣屬于福建省六大深水良港之一，可建萬(wàn)噸級(jí)以上深水泊位37個(gè)。2009年羅源縣已經(jīng)納入福州規(guī)劃，并成為“一主一區(qū)兩翼”空間結(jié)構(gòu)體系中的兩翼之北翼。按照規(guī)劃，北翼地區(qū)應(yīng)依托臺(tái)商投資區(qū)擴(kuò)區(qū)的載體優(yōu)勢(shì)發(fā)展成為以能源工業(yè)為主的臨港工業(yè)基地。

　　如今，羅源灣已經(jīng)引來(lái)華能、華電、寶鋼等多個(gè)央企投資建廠。由于老城區(qū)沒(méi)有土地，在羅源縣政府于2010年下半年就全面啟動(dòng)了“羅源灣濱海新城”項(xiàng)目。

　　然而讓這些開(kāi)發(fā)商未曾預(yù)料的是，10號(hào)公告對(duì)土地競(jìng)買人做了諸多條件的限制。文件規(guī)定，競(jìng)買1~3#塊地的申請(qǐng)人應(yīng)提供報(bào)名前二十天以上不少于每宗5億元的銀行存款證明，建筑保證金要1億元。

　　當(dāng)?shù)囟辔徊辉妇呙�的開(kāi)發(fā)商告訴記者：“在不知道掛牌時(shí)間的情況下，怎么能在20天之前準(zhǔn)備好這么多的資金？除非是政府提前和開(kāi)發(fā)商通氣。而且每宗區(qū)區(qū)100畝土地根本不需要這么多的資金�！�

　　招標(biāo)文件還規(guī)定：4#地塊特別要求競(jìng)買人要具有成功開(kāi)發(fā)旅游綜合體和大型商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的集團(tuán)所屬企業(yè)。

　　這再次在開(kāi)發(fā)商中間引起軒然大波。本地開(kāi)發(fā)商王先生表示，不說(shuō)在福州，就是在羅源，每個(gè)開(kāi)發(fā)商都勝任100畝土地的開(kāi)發(fā)�！盀槭裁�100畝土地還要有這樣的限制？”

　　與此同時(shí)，參加競(jìng)標(biāo)的開(kāi)發(fā)商也只有世紀(jì)金源一家公司。但開(kāi)發(fā)商的質(zhì)疑并沒(méi)有得到官方的回應(yīng)，不過(guò)和他們判斷的一樣，符合上述條件的在福建省僅金源集團(tuán)一家企業(yè)。“這顯然為世紀(jì)金源集團(tuán)量身定做的。”當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商說(shuō)。

　　11月24日，上述四宗土地果然由世紀(jì)金源集團(tuán)以起始價(jià)105萬(wàn)元每畝獨(dú)家摘牌。2011年11月10日，羅源縣國(guó)土資源局又掛牌了5740畝中的5~10#6宗地塊。其中4宗居住用地起始價(jià)每畝105萬(wàn)元，10#地塊星級(jí)酒店用地每畝75萬(wàn)元。

　　11月22日，羅源縣國(guó)土局負(fù)責(zé)人接受記者采訪表示，之所以設(shè)定這樣的門檻，是為了羅源灣的整體規(guī)劃需要。

　　但由于福州市為金源集團(tuán)“量身定做”土地并不是第一次，這種說(shuō)法并不能得到其他開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同。1年前，福州市曾為金源集團(tuán)定做2800畝土地，在交易未達(dá)成之際內(nèi)幕被媒體曝光，隨后，該塊土地出讓亦被國(guó)土部叫停。

　　賣地前已簽協(xié)議？

　　羅源本地開(kāi)發(fā)商之所以認(rèn)為，濱海新城土地出讓是為世紀(jì)金源集團(tuán)“量身定做”源于兩個(gè)方面：第一，羅源灣的規(guī)劃特點(diǎn)和世紀(jì)金源所打造的項(xiàng)目吻合；第二，土地在出讓前，羅源縣已和世紀(jì)金源就地價(jià)、房?jī)r(jià)達(dá)成了內(nèi)部協(xié)議。

　　根據(jù)濱海新城的規(guī)劃顯示，濱海新城總占地面積達(dá)5740畝，總投資200多億元，能容納7萬(wàn)~8萬(wàn)人居家，將打造成集房產(chǎn)、商貿(mào)、學(xué)校、醫(yī)院、酒店、旅游觀光等為一體的中國(guó)乃至國(guó)際品牌的綠色新型城市。

　　這恰好符合世紀(jì)金源的履歷。起家于福建的世紀(jì)金源，目前已經(jīng)完成多個(gè)總建筑面積400萬(wàn)平方米及以上的旅游綜合體和商業(yè)綜合體。這些項(xiàng)目包括400萬(wàn)平方米的昆明世紀(jì)城、400萬(wàn)平方米的長(zhǎng)沙湘江世紀(jì)城、600萬(wàn)平方米的貴陽(yáng)世紀(jì)城、480萬(wàn)平方米的合肥濱湖世紀(jì)城、北京第一大盤“金源世紀(jì)城”開(kāi)發(fā)面積達(dá)430萬(wàn)平方米，其中包括世界第二大購(gòu)物中心金源MALL等。

　　更有開(kāi)發(fā)商私下透露，世紀(jì)金源集團(tuán)為取得羅源縣政府的支持，承諾預(yù)先付土地款8億元給縣政府作為政府土地收益，第一期3億元已于2011年4月到賬，目前已實(shí)際到賬6億元�！扒译p方約定商品房售價(jià)控制在4000元每平方米以內(nèi)�！鄙鲜鱿�息，截至發(fā)稿前，尚未得到世紀(jì)金源的證實(shí)。

　　對(duì)于資金和價(jià)格問(wèn)題，羅源國(guó)土局負(fù)責(zé)人并沒(méi)有明確回答，只是表示：政府想通過(guò)由世紀(jì)金源拿地來(lái)建房平抑房?jī)r(jià)，造福老百姓。不過(guò)，記者在政府部門走訪中發(fā)現(xiàn)，世紀(jì)金源獨(dú)家開(kāi)發(fā)濱海新城并與政府達(dá)成了價(jià)格協(xié)議已是公開(kāi)的秘密。

　　據(jù)了解，濱海新城作為羅源灣的重大項(xiàng)目由一名副縣長(zhǎng)牽頭負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)。

　　后市壓力

　　提前約定的價(jià)格屆時(shí)是否如約履行不得而知，不過(guò)，超低的樓面價(jià)格讓當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商感到壓力。

　　據(jù)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商透露，“濱海新城”“三通一平”及市政工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資將達(dá)二三十億元以上，羅源縣沒(méi)有資金來(lái)完成。所以，該項(xiàng)目在未公開(kāi)掛牌之前，羅源縣未經(jīng)過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)，委托金源集團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目的填方及路基建設(shè)的施工�！傲_源縣以每畝地價(jià)返還50萬(wàn)元給世紀(jì)金源作為前期基礎(chǔ)建設(shè)等費(fèi)用�！�

　　也就是說(shuō)，世紀(jì)金源獲得的土地價(jià)格每畝只有55萬(wàn)元。世紀(jì)金源和羅源縣相關(guān)方面對(duì)此沒(méi)有做出任何回應(yīng)。“按照2.0的容積率計(jì)算，世紀(jì)金源獲得樓面價(jià)格僅有400元左右�！备Ｖ菀徊辉妇呙�的開(kāi)發(fā)商告訴記者。

　　實(shí)際上，毗鄰羅源灣土地價(jià)格均保持在200萬(wàn)元每畝，樓面價(jià)格已經(jīng)達(dá)到2000元每平方米�？梢宰鳛閷�(duì)比的是，因?yàn)槭兰o(jì)金源，羅源縣將這5700畝土地中的三塊土地以高價(jià)收回。據(jù)了解，這三塊土地曾于2010年出讓，每畝價(jià)格高達(dá)188萬(wàn)元，羅源縣政府卻以200余萬(wàn)元回購(gòu)，又以105萬(wàn)元每畝地的價(jià)格賣給世紀(jì)金源。

　　羅源縣國(guó)土局負(fù)責(zé)人承認(rèn)有這事，不過(guò)他表示：“目的是為了羅源灣濱海新城的整體規(guī)劃�！边@也是當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商判定羅源灣濱海新城為世紀(jì)金源“量身定做”的一個(gè)依據(jù)，“政府那是完全不惜一切代價(jià)�！�

　　以至于當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商提出：“如果說(shuō)羅源縣低價(jià)出讓土地是為了降房?jī)r(jià)保民生，金源集團(tuán)稱房?jī)r(jià)控制在4000元/平方米內(nèi)，那我們承諾3500元甚至更低的價(jià)格。400元的樓面價(jià)，再加上2000元左右的建筑等其他成本，利潤(rùn)還是很可觀的�！�

　　生于福州連江縣、長(zhǎng)于福州羅源縣的黃如論，作為世紀(jì)金源的董事長(zhǎng)，以開(kāi)發(fā)超級(jí)大盤而聞名，被業(yè)界冠以“中國(guó)大盤之王”。

　　然而就是這樣的策略，世紀(jì)金源在去年以3000元、低于市場(chǎng)一半的樓面價(jià)引發(fā)眾怒折戟福州，如今，世紀(jì)金源再次在福州下轄縣羅源縣陷入開(kāi)發(fā)商的群起攻擊之中。

　　重走土地財(cái)政的老路？

　　濱海新城土地的非正常掛牌出讓，再次引發(fā)了當(dāng)?shù)貙?duì)土地財(cái)政的思考�！斑^(guò)度依賴土地已制約了羅源縣城市的發(fā)展，如今再次將僅有的土地全部出讓出去，羅源的未來(lái)甚是可憂�！绷_源縣一官員私下表示。

　　由于羅源縣特殊的地理環(huán)境，濱海新城所在的5700余畝土地是經(jīng)過(guò)“圍海造田”獲得的。

　　根據(jù)福州市限購(gòu)政策的規(guī)定，羅源縣不在商品房限購(gòu)之列。借力過(guò)去幾年樓市空前繁榮，一個(gè)只有25萬(wàn)人口的羅源縣房?jī)r(jià)有了大幅上漲。2009年之前，羅源縣商品房每平方米均價(jià)2000多元，之后最高達(dá)到7000多元每平方米，一時(shí)間羅源縣聚集了幾十家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

　　但這樣的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出當(dāng)?shù)乩习傩盏某惺苣芰�。�?jù)當(dāng)?shù)卣�府官網(wǎng)顯示，2010年全年財(cái)政收入只有7億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 16737元。但羅源縣全年商品房屋施工面積85.58萬(wàn)平方米，其中當(dāng)年新開(kāi)工面積49.99萬(wàn)平方米，銷售面積僅為13.27萬(wàn)平方米。

　　據(jù)一位當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商計(jì)算，濱海新城按照容積率2.0計(jì)算，可開(kāi)發(fā)面積高達(dá)600萬(wàn)平方米�！凹由洗媪拷ㄖ�面積200萬(wàn)平方米，以每年銷售15萬(wàn)平方米計(jì)算，羅源縣商品房可以銷售50多年�！�

　　也就是說(shuō)，羅源縣已經(jīng)把未來(lái)50多年的土地全部賣光了。由此可見(jiàn)，羅源縣對(duì)土地財(cái)政的渴望是何等強(qiáng)烈�！安粌H是現(xiàn)在的濱海新城，當(dāng)?shù)睾芏嗤恋�，政府在幾年前都招拍掛出去并收取了土地出讓金，到現(xiàn)在還沒(méi)有交地�！�

　　上述當(dāng)?shù)毓賳T還擔(dān)心的是，將一個(gè)如此龐大但消費(fèi)前景堪憂的項(xiàng)目全部交給一家企業(yè)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)將是很大的。“最大的問(wèn)題是，從中央到地方都在想方設(shè)法擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，為什么羅源縣不借助羅源灣的開(kāi)發(fā)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整呢？”