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　　“居者有其屋”，“安得廣廈千萬間”。這一切，在過去的十年間都實(shí)現(xiàn)了。

　　但在這十年間，房地產(chǎn)仍是在“風(fēng)雨”中穩(wěn)步前行。福利分房的終結(jié)，商品房時(shí)代的開始，給“要房時(shí)代”畫上了句號(hào)，同時(shí)為“買房時(shí)代”注上了加減號(hào)。

　　千家萬戶的城鎮(zhèn)居民，他們的居住場(chǎng)所的演變、升級(jí)，見證著房改十年的發(fā)展；他們對(duì)私有財(cái)產(chǎn)觀念的思路轉(zhuǎn)變，折射著房改十年的變遷。

　　回顧這十年的地產(chǎn)發(fā)展，我們按時(shí)間將它劃分為三個(gè)階段，從散戶時(shí)代到市場(chǎng)的平靜期再到全民投資時(shí)代。從散戶時(shí)代跨越到全民投資時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)化深入人心。然而，另一只無形的手———政府部門的宏觀調(diào)控一直努力著，最為重要的是，各級(jí)政府已經(jīng)開始將解決中低收入居民住房難的問題作為當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)，大力推行“廉租房”、“限價(jià)房”等保障性住房，為中低收入人群實(shí)現(xiàn)自己的住房夢(mèng)想提供了專屬的“舞臺(tái)”。

　　1998年～2000年

　　散戶時(shí)代來臨

　　1998年，一紙公文———《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的下發(fā)意味著福利分房的結(jié)束，住宅進(jìn)入市場(chǎng)化軌道。對(duì)地產(chǎn)商來說，這是一次全新的挑戰(zhàn)。當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士總結(jié)，開發(fā)商與購(gòu)房者進(jìn)入一個(gè)全新的時(shí)代，即散戶時(shí)代。

　　地產(chǎn)人士林昀稱，在福利分房的集團(tuán)買房時(shí)代，房子只是大小的區(qū)別，結(jié)構(gòu)及配套設(shè)施并無較多的區(qū)別。然而，散戶時(shí)代的購(gòu)房對(duì)象則是身份、地位、財(cái)富、品位各異的個(gè)體。多大的面積？戶型結(jié)構(gòu)怎樣？周邊環(huán)境如何？配套如何跟進(jìn)？這一切，開發(fā)商都要迎合購(gòu)房者的需求而作出決策。開發(fā)商由賣方市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)。

　　應(yīng)該說，散戶時(shí)代的來臨，給開發(fā)商帶來的既是挑戰(zhàn)又是機(jī)遇。有不少“開拓者”迎接挑戰(zhàn)，根據(jù)福州市房產(chǎn)交易所截至1999年2月的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，福州市可供出售的商品住宅有199.28萬平方米。在當(dāng)時(shí)，代表的樓盤有實(shí)達(dá)溫泉花園、天元花園、天賜良園、融僑Ⅲ區(qū)、九龍山莊、梅海園等。

　　1999年購(gòu)買了天元花園的林先生回憶起當(dāng)初的買房經(jīng)歷，他說這些樓盤分散在市區(qū)的各個(gè)角落，當(dāng)時(shí)的營(yíng)銷手段單一，對(duì)于散戶而言，想要了解這些樓盤并不是件容易的事。1999年3月，正好本報(bào)舉辦了購(gòu)房直通車，這在當(dāng)時(shí)還是首次由媒體發(fā)起，四期活動(dòng)，在看了18個(gè)盤后，他選擇了天元花園。而據(jù)事后統(tǒng)計(jì)，這次活動(dòng)有千人報(bào)名參加，成交金額近億元。

　　購(gòu)房直通車的火爆，讓人們目擊了冰山一角：有許多百姓兜里都裝著錢，需求是有了，供給才剛剛開始。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始第一次“井噴”。

　　樓在蓋，城市在變。2000年前的福州，甚至連中心城區(qū)都到處是成片的木結(jié)構(gòu)棚屋，在銀行工作的唐先生對(duì)于老福州人用“紙裱福州”來稱呼福州深有體會(huì)。唐先生稱，自己是第一批舊城改造的受益者。

　　第一改造項(xiàng)目是蒼霞棚屋區(qū)新城改造工程，2000年的7月，占地218畝、歷經(jīng)三百多年風(fēng)雨的蒼霞棚屋區(qū)正式拆遷改建。次年8月，由城鄉(xiāng)建總擔(dān)綱建設(shè)的總面積達(dá)26萬平方米的蒼霞新城全面落成，由41幢住宅樓和1幢寫字樓組成，3400多戶居民順利回遷。已先期安置到工業(yè)路荷花新村的唐先生稱，自己的許多老鄰居因此住上嶄新的高樓。繼此之后，蒼霞、上渡、菖蒲、安平等幾大舊屋片區(qū)改造，取而代之的是林立的高樓。

　　真正讓城市格局發(fā)生變化的，則是新區(qū)的建設(shè)。2000年，福州市政府發(fā)出了實(shí)施城市東擴(kuò)南進(jìn)的號(hào)召，并為此做了許多實(shí)質(zhì)性的配套工作，金山碧水項(xiàng)目為新區(qū)開發(fā)邁出了實(shí)質(zhì)性的第一步。同時(shí)，鼓山新區(qū)的開發(fā)也如火如荼地進(jìn)行著。

2001年～2004年

　　平靜中的陣痛

　　2001年的福州房地產(chǎn)市場(chǎng)一片紅火，銀行金融的支持、政府房補(bǔ)的發(fā)放等都使得人們的買房熱情高漲，越來越多的消費(fèi)者打算購(gòu)買商品房。房地產(chǎn)的價(jià)格悄然上漲相對(duì)平穩(wěn)，市中心每平方米3000元到4000元之間，二環(huán)路上每平方米2000多元。

　　這種平靜的、波瀾不驚的狀態(tài)持續(xù)到2004年。在業(yè)內(nèi)人士林春榕的回憶中，這期間的開發(fā)商正經(jīng)歷著平靜中的陣痛。這期間，集資建房徹底喊停，住宅全面市場(chǎng)化。然而，房?jī)r(jià)一直保持著穩(wěn)步發(fā)展，并沒有太大的起伏。作為一個(gè)省會(huì)城市，福州的房?jī)r(jià)相對(duì)較低。土地市場(chǎng)暗箱操作不再，陽光拍賣讓一切交易都變得公平。面對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的推出，面對(duì)越來越挑剔的購(gòu)房者，面臨著營(yíng)銷成本不斷上漲的壓力，開發(fā)商在經(jīng)受著市場(chǎng)的歷練，努力修煉自身的同時(shí)積極向外拓展，福建軍團(tuán)聲震全國(guó)。

　　這期間，不得不說的是經(jīng)濟(jì)適用房金山碧水項(xiàng)目。林春榕稱，它的推出引發(fā)了一場(chǎng)樓市風(fēng)波。作為福州市東擴(kuò)南進(jìn)重中之重工程———金山新區(qū)Ⅰ期建設(shè)項(xiàng)目金山碧水占地1068畝，總建筑面積71.8萬平方米，其中住宅64.5萬平方米。金山碧水在2001年4月推出，起價(jià)1450元，均價(jià)1680元，價(jià)格低于同地段、同質(zhì)量的商品房。

　　金山碧水的低價(jià)風(fēng)暴，對(duì)當(dāng)時(shí)正在如火如荼的商品房市場(chǎng)來說，無疑吹起一池春水。房產(chǎn)策劃人劉波稱，業(yè)界嘗到了苦澀的一面。據(jù)了解，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，金山新區(qū)的樓盤價(jià)格都保持在2000元左右。為此，當(dāng)時(shí)福州市房管局局長(zhǎng)王融生解說樓市風(fēng)波，他認(rèn)為金山碧水將對(duì)福州市的房?jī)r(jià)起到調(diào)節(jié)作用，平抑了福州房?jī)r(jià)。的確，政府之手對(duì)樓市起到了調(diào)控作用。

　　然而，這種調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是首次遭遇，議論聲久久難息。劉波稱，除此之外，土地招拍掛的實(shí)行，讓地價(jià)成本與日俱增。從2002年起，福州土地拍賣價(jià)格一路上揚(yáng)，屢創(chuàng)新高，樓面地價(jià)水漲船高。以工業(yè)路為例，2003年5月19日拍賣的福州萬順達(dá)保溫瓶廠二期地塊每畝單價(jià)230萬元；11月6日拍賣的原福建省福州化工機(jī)械廠地塊每畝單價(jià)達(dá)到286萬元，僅幾個(gè)月時(shí)間，同一地段每畝土地上漲五十多萬。2004年，工業(yè)路的地價(jià)再次被刷新，工業(yè)路福州市罐頭廠北地塊每畝地價(jià)被拍到393萬元。

　　面對(duì)日漸增加的土地成本，漲得不快的房?jī)r(jià)，有部分開發(fā)商在開發(fā)完手中“囤積”的土地后，選擇了北上淘金。一業(yè)內(nèi)人士在回憶中輕而易舉地列出了這些開發(fā)企業(yè)，從2003年開始，泰禾、三木、融僑、永同昌、武夷、利嘉等開發(fā)商開始北上，他們與先期“北伐”的冠城集團(tuán)、香江國(guó)際、世茂集團(tuán)、世紀(jì)金源集團(tuán)這四大家族合成一股力，形成了聲震全國(guó)的“福建地產(chǎn)軍團(tuán)”。

　　留守的開發(fā)商在努力地打造自己的樓盤，無論在營(yíng)銷手段還是在樓盤品質(zhì)上，都進(jìn)入了一個(gè)全新的階段。2003年，福州的房地產(chǎn)已是四面開花，地產(chǎn)板塊之說早已形成———江濱、東區(qū)、五四北、金山、西二環(huán)、中心區(qū)，每個(gè)板塊都在發(fā)展甚至不分上下。這一年，預(yù)售商品房的面積達(dá)到了472萬平方米。代表的樓盤有融僑錦江、元洪錦江、君臨閩江、五鳳蘭庭、巴黎之春、陽光城、世紀(jì)佳源、碧水芳洲、北京金山、香江明珠等。

　　林春榕稱，在當(dāng)時(shí)，買房還是以自住為主。開發(fā)商開始注重宣傳，營(yíng)銷概念越來越被重視，人們可以很輕易地從報(bào)紙或其他載體獲取樓盤信息，樓盤開發(fā)量對(duì)于當(dāng)時(shí)購(gòu)買力而言，供大于求，人們可以在悠閑地比較中做出選擇。對(duì)于開發(fā)商而言，比同地段的樓盤定價(jià)稍高幾百元，已是大膽的決策，就連定位為頂級(jí)豪宅的世茂外灘花園當(dāng)時(shí)的毛坯房均價(jià)也在6000元左右。

　　這一切，在2003年末到2004年發(fā)生了改變。

2005年～2007年

　　全民投資時(shí)代

　　暫且不提之前的改變，先看看2005年到2007年的樓市。這兩年地產(chǎn)進(jìn)入黃金時(shí)代，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，根據(jù)福房指數(shù)分析報(bào)告來看，2005年初福州房地產(chǎn)均價(jià)每平方米近3000元，2006年1月已達(dá)3578元，2007年1月升到4953元，截止到9月份升到6597元。盡管這種上升的趨勢(shì)仍然存在，但市民的買房熱情依然高漲，對(duì)于開發(fā)商來說，已不是愁賣房，而是愁沒房賣。

　　不少業(yè)內(nèi)人士在采訪中驚嘆，樓市的鼎盛期到了———全民投資時(shí)代到了。開發(fā)商鄭先生稱，這個(gè)時(shí)代的來臨，人們對(duì)住房概念的轉(zhuǎn)變，離不開溫州購(gòu)房團(tuán)的“教誨”。2000年開始，溫州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業(yè)。每到一地，都帶來了當(dāng)?shù)貥鞘袧q價(jià)風(fēng)暴。正當(dāng)人們還在隔岸觀潮時(shí)，2003年溫州炒房團(tuán)將目光瞄準(zhǔn)福州樓市，到次年4月，即有消息傳出，溫州人已砸了5個(gè)億。在福州這個(gè)慢熱的城市，直到溫州人進(jìn)入已成事實(shí)時(shí)，市民才開始有所覺醒。房產(chǎn)投資者，這在以前對(duì)福州人是很陌生的字眼，如今已有了切身的體會(huì)。房?jī)r(jià)在2005年開始上漲，一路飛揚(yáng)。

　　這可以從二手房市場(chǎng)上略見一斑。朝陽房產(chǎn)的劉強(qiáng)稱，二手房?jī)r(jià)已今非昔比，甚至出現(xiàn)了部分有價(jià)無市的現(xiàn)象。就拿二環(huán)路的天元山莊舉例，1999年價(jià)格是每平方米兩千多元，這個(gè)價(jià)格在當(dāng)年已略高于人們的心理承受力，然而，8年之后，二手房?jī)r(jià)每平方米已高達(dá)萬元，一套100平方米的房子凈利潤(rùn)已達(dá)到數(shù)十萬元。區(qū)區(qū)一套房子成就一個(gè)百萬富翁。而溫州人在2003年購(gòu)買房子時(shí)，福州的房地產(chǎn)價(jià)格尚未上揚(yáng)，在他們看來，福州作為省會(huì)城市，至少還有數(shù)千元的上漲空間，果然不出所料。劉強(qiáng)稱，房產(chǎn)投資的回報(bào)空間，再度被重新估量。如今買房，人們不再帶著自住的眼光來挑剔，而是抱著投資的心態(tài)，甚至買二手房，也是如此心態(tài)。

　　人們的購(gòu)買熱情空前高漲，在房?jī)r(jià)高企的現(xiàn)狀下，甚至提前釋放了一部分人的買房需求，存貯房源。鄭先生稱，各個(gè)板塊都迎來自己的全盛時(shí)期，烏龍江板塊興起，五四北板塊也迎來自己的春天，特別是今年的9·11土地拍賣，萬科以27.2億高價(jià)競(jìng)得原福泰鋼鐵廠及周邊地塊，五四北板塊再度引人注目。

　　開發(fā)商的信心十足。鄭先生稱，在開盤當(dāng)日售樓部門前排成長(zhǎng)龍的盛況再度出現(xiàn)，一套房源多人搶購(gòu)，以往買房找開發(fā)商打折，現(xiàn)在只是留房即可。市中心的房子不愁賣，品牌地產(chǎn)商的房子不愁賣。更多的開發(fā)商在銷售之余，開始考慮更高一層次的問題，比如如何扮演好城市運(yùn)營(yíng)商的角色。一些到外地的開發(fā)商又重新回歸，最具代表的是泰禾集團(tuán)。2005年，泰禾集團(tuán)來了個(gè)漂亮轉(zhuǎn)身，在烏龍江板塊拍地，2006年上半年，泰禾·紅樹林對(duì)外推出即受追捧。

　　房?jī)r(jià)高企，國(guó)家宏觀調(diào)控之手頻頻上舉。2005年，“國(guó)八條”調(diào)控市場(chǎng)，開始運(yùn)用金融稅收手段調(diào)節(jié)地產(chǎn)市場(chǎng)；2006年，“國(guó)六條”出臺(tái)，70%的住宅產(chǎn)品必須是90平方米以下，一時(shí)間影響深遠(yuǎn)；2007年，24號(hào)文公布，國(guó)家住宅保障房今后將作為重點(diǎn)，房改新政被視為房改歷程的又一里程碑。

　　然而，有專家稱，十年的地產(chǎn)發(fā)展，不難看出“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，政府歸政府”，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨投資時(shí)代不可避免，只有將市場(chǎng)與政府兩種力量有效協(xié)調(diào)、融合起來，既要依靠市場(chǎng)自身的力量，又要依靠政府的政策供給和公共服務(wù)來完善和調(diào)控，才能最終解決有房住的問題。

　　2008年

　　觀望時(shí)代

　　經(jīng)過幾年的沸騰期，，今年上半年,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)了從1998年以來,銷售面積和銷售額同時(shí)下降的情況,多年來一直火爆的樓市出現(xiàn)了大幅降溫。深圳樓市一落千丈,交易量可能倒退10年,研究機(jī)構(gòu)開始呼吁救市；北京房屋成交量下跌38%，北京普通商品房的銷售一片慘淡……各種“拐點(diǎn)”、“劇變”、“救市”言論層出不窮，也許這是從瘋狂回歸理性的表象，十年之后，地產(chǎn)之路或?qū)⒃俅伍_啟新的旅程。