房屋登記辦法實(shí)施 登記簿證據(jù)效力將高于房產(chǎn)證
福州印刷網(wǎng) 2008-7-1 8:54:02 來源：福州新聞網(wǎng)
福州新聞網(wǎng)訊 備受關(guān)注的《房屋登記辦法》從７月１日起正式施行。根據(jù)《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》，房屋應(yīng)按基本單元登記，辦理登記的房屋，應(yīng)當(dāng)建立登記簿，今后房產(chǎn)證不再是房屋的惟一合法憑證，登記簿的證據(jù)效力將高于房產(chǎn)證。１日起收件的房屋產(chǎn)權(quán)登記，不再發(fā)放共有權(quán)證；也就是說，多人共有的房屋，將發(fā)放多本房屋所有權(quán)證。那么這兩個(gè)辦法實(shí)施后，和以往相比有哪些不同？記者昨日采訪了市房地產(chǎn)交易登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人。
房屋登記時(shí)必須明確產(chǎn)權(quán)人及產(chǎn)權(quán)份額
據(jù)市房地產(chǎn)交易登記中心負(fù)責(zé)人介紹，對于申請人來說，現(xiàn)在房屋登記必須明確產(chǎn)權(quán)人及產(chǎn)權(quán)份額。過去，有些房屋表面上只寫一個(gè)產(chǎn)權(quán)人，但實(shí)際上可能歸夫妻雙方共有，也就是說存在隱性產(chǎn)權(quán)人。實(shí)行登記薄制度后，因?yàn)槲餀?quán)歸屬看登記薄，也就是說，登記薄上記載是誰就歸誰所有。因此，申請登記時(shí)必須明確是單獨(dú)所有還是共同所有或按份共有，按份共有的，須明確各自份額。
從１日起收件辦理的房屋產(chǎn)權(quán)登記，不再發(fā)放房屋共有權(quán)證，多人共有的，都發(fā)多本的“房屋所有權(quán)證”，可人手一本。這是因?yàn)�，從所有�?quán)類型來講，大家都是“房屋所有權(quán)”，不存在“共有權(quán)”這一權(quán)利類型。
房屋按基本單元登記
據(jù)市房地產(chǎn)交易登記中心相關(guān)部門工作人員解釋，《房屋登記辦法》實(shí)施后，房屋應(yīng)按基本單元進(jìn)行登記，房屋登記薄按基本單元建立。
也就是說，同時(shí)買多套房屋，須按單元分別登記。買2個(gè)住宅單元，分2宗進(jìn)行登記；買1個(gè)住宅單元和1個(gè)車庫，也分2宗登記。我市規(guī)定，除附屬間可以隨住宅單元一并登記外，其他情形均分單元進(jìn)行登記。
住宅的基本單元為套，非住宅的基本單元為幢、層、間等有具體界線的房屋。自建房一般以棟為基本單元進(jìn)行登記。
房屋登記簿法律效力將高于產(chǎn)權(quán)證
房屋登記薄是指由登記機(jī)構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人的申請或者依據(jù)職權(quán)，將房屋物權(quán)變動及相關(guān)事項(xiàng)記載于其上的特定薄冊。它是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。登記薄由登記機(jī)構(gòu)保管。根據(jù)《物權(quán)法》，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀�，自記載于登記薄時(shí)發(fā)生效力。
過去，房屋登記“重權(quán)證、輕登記”，房屋登記的結(jié)果就看是否擁有一本權(quán)證。房屋登記薄的建立改變了評判所有權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，評判所有權(quán)歸誰，核心要看登記薄。其實(shí)，房屋登記薄就是電子房產(chǎn)證。它和現(xiàn)在乘飛機(jī)的電子機(jī)票類似，電腦里有了記錄，不用紙質(zhì)機(jī)票，到機(jī)場一出示身份證，就能乘飛機(jī)。
根據(jù)《物權(quán)法》，“登記薄”是“物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)”，也就是說，物權(quán)歸誰，擁有哪些物權(quán)內(nèi)容，主要看登記薄。而“權(quán)屬證書”是“權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明”，即其中的一個(gè)物權(quán)證明。根據(jù)《物權(quán)法》，不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記薄一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記薄確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記薄為準(zhǔn)。
目前全國大中城市基本上采用電子介質(zhì)，但留有電子介質(zhì)和紙質(zhì)介質(zhì)的轉(zhuǎn)換口，可以根據(jù)需要隨時(shí)打印。實(shí)行登記薄制度后，我市房屋產(chǎn)權(quán)登記中原有的打印權(quán)證的作法不變。權(quán)利人需要查看登記薄的，可以在辦證后申請查詢并復(fù)制（打�。┑怯洷�。
《房屋登記辦法》確立和細(xì)化了登記簿制度，明確了登記簿的法律效應(yīng)。一定程度上，房地產(chǎn)登記簿的法律效力將高于產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)新規(guī)，今后，房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。
預(yù)告登記使期房產(chǎn)權(quán)登記成為可能
《房屋登記辦法》中提到5個(gè)登記種類中的“地役權(quán)登記”和“預(yù)先登記”是兩個(gè)新名詞，引起市民關(guān)注。
地役權(quán)登記，是指地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)效益而進(jìn)行的登記。如：甲、乙兩商業(yè)房產(chǎn)相鄰，甲方想在乙方房屋范圍內(nèi)開門，以便于進(jìn)出經(jīng)營，可以與乙方商量簽訂地役權(quán)合同，辦理相關(guān)手續(xù)�！�
預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂買賣、抵押房屋或其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)先登記。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)登記之日起3個(gè)月內(nèi)當(dāng)事人未申請房屋登記的，預(yù)告登記失效。
預(yù)告登記還使期房產(chǎn)權(quán)登記成為可能。對于購買期房（未竣工的一手商品房）的消費(fèi)者來說，支付房款與取得房產(chǎn)證存在時(shí)間過渡，預(yù)告登記將從根本上解決“一房多售”的問題，防止開發(fā)商在“真空期”再次售房或者進(jìn)行房產(chǎn)抵押。
另外，預(yù)告登記還能有效地降低存量房（二手房）買賣、抵押的風(fēng)險(xiǎn)。
未成年人的房屋應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人代為登記
《房屋登記辦法》實(shí)施后，我們還應(yīng)注意以下事項(xiàng)。
在房屋買賣、民間借貸等過程中，應(yīng)及時(shí)辦理相關(guān)的登記手續(xù)，否則其權(quán)利往往得不到保障。如：甲向乙借得50萬元，甲將其房屋權(quán)屬證明押在乙處，而未辦理相關(guān)登記手續(xù)，在甲方無力償還債務(wù)時(shí)，乙方的權(quán)利往往得不到保障。
首次提出房屋登記時(shí)，工作人員要履行詢問程序，明確了詢問內(nèi)容、事項(xiàng)等的規(guī)定和要求，詢問結(jié)果還要經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等一并申請登記，由登記機(jī)構(gòu)在登記簿上予以記載，但不發(fā)房屋權(quán)屬證明。
未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供未成年人利益的書面保證。
（福州日報(bào)記者 祁正華）
本文標(biāo)題：房屋登記辦法實(shí)施 登記簿證據(jù)效力將高于房產(chǎn)證
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