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　　如果說上半年福州樓市大多是中端住宅項目的角逐，下半年，則是高端住宅項目的較量。下月起，陽光白金瀚宮、世茂天城、萬科金域榕郡、融匯江山等均將對外開放或是開盤銷售，多個高層豪宅項目亮相，讓不少業(yè)內(nèi)人士驚嘆，福州的豪宅時代真正來臨。在樓市歷經(jīng)宏觀調(diào)控，出現(xiàn)觀望情緒之下，這些豪宅的出現(xiàn)，其價格、品質(zhì)、營銷手段，均成為業(yè)界及市民最為關注的話題。這些豪宅項目為何集中亮相，它將給樓市帶來怎樣的影響，許多業(yè)內(nèi)人士紛紛表示拭目以待。
　　市場“真”豪宅時代來臨

　　豪宅堪稱住宅中的奢侈品。在以往的福州樓市，這種奢侈品一年只有一兩個，例如早期的融僑水鄉(xiāng)別墅、世茂外灘花園等，直至2007年，福州樓市出現(xiàn)了融僑觀邸建發(fā)領域、三迪凱旋楓丹等代表項目，業(yè)界亦只是稱之萬元房時代的到來。然而，時間定格在2008年7月，以陽光白金瀚宮為代表的數(shù)個豪宅項目集中亮相，這些項目每平方米萬元以上甚至近3萬元的價格，讓不少業(yè)界人士感受到福州進入了真正的豪宅年，標志著豪宅時代的來臨。

　　位于津泰路上的陽光白金瀚宮，開發(fā)商以城市公館的全新定義來打造市中心的豪宅，并將奢華進行到底。據(jù)稱，該項目全部以精裝修面市，其裝修標準每平方米達六七千元，而其住宅內(nèi)，開發(fā)商采用了超過50項國際領先的科學技術和材料。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估測，其面市價格每平方米將會在2萬到3萬元之間。

　　萬科金域榕郡是萬科在福州的第一個項目，萬科的有關負責人稱，“金域系”是萬科產(chǎn)品中的最高端系列，萬科以其品牌的影響力和多年的開發(fā)經(jīng)驗，在7月亮相的一期別墅產(chǎn)品，集萬科的精華所在。據(jù)稱，其售價將會在每平方米2萬元左右。

　　7月亮相的世茂天城，在本報最近打出的媒介廣告中，均以新地標的概念展現(xiàn)，而茶亭地塊的優(yōu)越以及其開發(fā)商世茂集團一貫對豪宅的定位，世茂天城被納入豪宅范疇無可爭議。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預測，世茂天城的售價將會在每平方米1.5萬元以上。

　　與以上的項目不同的是，融匯江山售價將會略低一些，但其銷售經(jīng)理稱，融匯江山均價將會在每平方米1.3萬元左右。

　　這些尚未銷售的項目，再加上福州目前在售的一些豪宅項目，福州的豪宅項目已達十余個，讓人們的目光不得不再一次向豪宅聚焦。
分析上市時機已到
　　為何這些豪宅項目集中亮相？郭氏集團福建區(qū)域營銷總監(jiān)楊臻稱，雖然開發(fā)商拿地時間略有不同，但受其開發(fā)周期，以及市場因素的影響，選擇在下半年公開，看似偶然，其實必然。

　　對于一個項目而言，從拿地到項目推出，開發(fā)周期一般控制在一到兩年左右。從這幾個豪宅項目的拿地時間來看，都在2006年和2007年，經(jīng)過前期的籌備，這些項目均可進入正常的銷售階段。

　　然而，受去年國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，市場觀望情緒濃厚，進入一個調(diào)控期。經(jīng)過半年多的調(diào)整，不少開發(fā)商都意識到，市場觀望情緒仍在，樓市想要回復到2007年上半年的狀況已較難，樓市看漲的局面亦不再，一味沉浸過去，不如面對現(xiàn)狀，因此，是到出手的時機了。

　　最為關鍵的是，對于一個企業(yè)而言，它必須直面可持續(xù)性發(fā)展的問題，以及銀根緊縮時期資金壓力變大的狀況。而這些項目，在最初拿地時成本較高，甚至有“地王”之稱，如今，企業(yè)還要面臨建安成本增加、人工成本增加等的壓力，捂盤，并不是一個明智的做法。最積極的狀態(tài)，則是將產(chǎn)品面市，迅速回籠資金，讓企業(yè)保持良好的資金鏈，有利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

　　豪宅開發(fā)彰顯實力

　　“對于一個品牌開發(fā)商來說，能進軍豪宅市場，是實力的體現(xiàn)”，一業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)豪宅，必須要有強有力的資金支撐、最前瞻的開發(fā)理念、最強的資源整合能力，以及最優(yōu)質(zhì)的開發(fā)團隊，這些都考驗著開發(fā)商的實力。

　　縱觀福州即將上市的這些豪宅開發(fā)商，無一不是福州具備多年開發(fā)經(jīng)驗、品牌實力雄厚的企業(yè)。陽光集團曾開發(fā)了陽光城等項目，開發(fā)頂級豪宅，對于陽光集團來說，是品牌的一大提升。作為上市企業(yè)的萬科，在全國開發(fā)體量大，產(chǎn)品線豐富，豪宅開發(fā)，早已“輕車熟路”。世茂集團則以豪宅起家，其豪宅形象已深入人心。

　　“除了彰顯實力外，利潤的保證則是主要的因素”，一豪宅開發(fā)商坦言，除了地價成本高，各項開發(fā)費這兩年均水漲船高，為了保證一定的利潤率，走高端路線，是最為可行的方法。

　　同時，記者亦觀察到這些豪宅項目均為高層、大宅。陽光白金瀚宮為4幢29～31層高層住宅，戶型面積在206到636平方米；世茂天城建筑群最高近300米，住宅高度為160米，主力面積在200平方米左右；融匯江山為4幢24層的住宅，主力戶型在180平方米左右�！敖ǜ邔樱瑒t能在有限的地塊中保證開發(fā)產(chǎn)品的數(shù)量以及利潤點�！边@位開發(fā)商稱，“而之所以能開發(fā)大戶型，是這些地塊拿地時間較早，不受國家70-90政策的影響，開發(fā)商可以自行設計產(chǎn)品類型�！闭�是這一大因素為開發(fā)商打造豪宅奠定了基礎。
挑戰(zhàn)
　　與別墅客群之爭

　　雖然這些豪宅的開發(fā)“聲勢浩大”，但它們的壓力也同樣不小。記者觀察到，雖然這些豪宅即將對外公開，但部分豪宅距離正式推盤仍有待時日，這一切亦都因開發(fā)商延長蓄客期，以便觀察市場的反應，及時調(diào)整戰(zhàn)略。

　　“市場上，這些豪宅的面市，最大的挑戰(zhàn)便是客群之爭，相互之間的，以及與別墅的爭奪”，這將是開發(fā)商面臨的最大問題之一。正祥集團執(zhí)行總裁江映輝稱，這些高層項目與別墅均屬豪宅，總價相當，它們的客戶群體是有重疊的，都是針對金字塔尖的客戶群，雙方的博弈將會顯而易見。

　　楊臻稱，高端客戶群選擇產(chǎn)品的心態(tài)微妙，對于能消費得起200萬元總價的客戶群來說，他們的選擇層面會很多，可以選擇別墅，也可以在各平層大宅中選擇，只要消費者心中稍有些許變化，都將極大影響他們的選擇。

　　雖然對于豪宅的置業(yè)者而言，大多為多次置業(yè)者，但他的重復購買能力有多強？對于豪宅市場的剛性需求，到底有多大，也很難有一量化的標準。對于市場接受能力，相信很多開發(fā)商都在心中打個問號，江映輝稱，一切只有等待市場檢驗。

　　綜合實力的考量

　　畢竟與普通住宅的開發(fā)不同，豪宅的開發(fā)非�？剂恳粋�開發(fā)商的綜合實力。尤其是在當下的市場環(huán)境下，觀望情緒尚未消失，豪宅的購買者同樣不急于出手，開發(fā)商如何在頂住市場壓力的同時，發(fā)揮自己的豪宅開發(fā)水平，是面臨的最大課題。

　　豪宅是為少數(shù)人打造的產(chǎn)品，這部分人群見多識廣、訴求豐富，如何能用前瞻性的眼光說服他們，這考驗開發(fā)商的深度；豪宅產(chǎn)品，需要精細的服務、到位的管理，這考驗開發(fā)商管理團隊的素養(yǎng)和企業(yè)管理能力；能否找準客戶群，并成功出售，這考驗開發(fā)商的品牌實力以及選擇營銷隊伍的眼力；當然，豪宅銷售速度如何，開發(fā)周期多長，最大限度考驗開發(fā)商的資金實力。

　　最后一點，極為關鍵。一業(yè)內(nèi)人士分析，豪宅因為總價高，購買者也較為慎重，銷售速度不能與普通住宅相比，大多數(shù)開發(fā)商都做好長期準備。據(jù)這位業(yè)內(nèi)人士透露，豪宅購買者選擇按揭貸款的為數(shù)不少，但今年銀行對二套住宅的貸款審批極為嚴格，尤其是對于貸款額超過200萬元以上的貸款審批更加細致，審批時間是以往的兩倍，一旦發(fā)現(xiàn)貸款方不是首套購房，就會提高首付比例以及貸款利率，同時如發(fā)現(xiàn)貸款方有不良信貸行為，銀行會選擇一刀斷的行為不予貸款，退件率據(jù)稱超過20%。這就意味著，開發(fā)商面臨兩種困境，一是銀行回款放慢，資金壓力變大，二是一旦客戶貸款無法申請成功，則有流失客戶的可能。
　影響利好?謹慎有加?
　　豪宅的集中上市，到底對福州樓市有多大的撼動呢？據(jù)記者了解，不少業(yè)內(nèi)人士稱對這些項目產(chǎn)生的影響并不好把握，但可以明確直接影響有兩點。

　　三盛地產(chǎn)營銷總監(jiān)琚星海稱，這些豪宅的推出，一旦去化量較快，肯定會對樓市產(chǎn)生利好，它可以極大增強現(xiàn)有樓盤開發(fā)商的信心，樓市的觀望情緒也會有所減輕；對豪宅周邊的項目，亦會起到一定的帶動作用�？梢钥隙ǖ氖�，這些豪宅的銷售，會在短時間內(nèi)拉高樓市的均價。但如果，這些豪宅項目銷售并不樂觀，則會讓樓市繼續(xù)陷入觀望情緒，對于后市的開發(fā)，不少開發(fā)商則會更加謹慎行事。

　　楊臻稱，從另一角度來看，豪宅的推出，加劇了市場的住宅產(chǎn)品的兩極分化，形成較為鮮明的對比。對于中端產(chǎn)品來說，則面臨著嚴峻的市場考驗。

　　□提醒

　　豪宅仍需市場細分

　　“雖然豪宅面對的是金字塔尖的客戶，但仍面臨著營銷中的市場細分課題”，楊臻稱，豪宅與豪宅之間仍有不同，客戶與客戶之間亦有不同。

　　與以往熱銷的樓市不同，營銷已進入了一個更新的層次———精細營銷的時代�，F(xiàn)在的開發(fā)，應該是先尋找客戶群，再為客戶群量身定做產(chǎn)品。目前，市場上一些較為聰明的開發(fā)商，在售樓的同時，亦會根據(jù)客戶群調(diào)整產(chǎn)品，例如追加景觀、增加高科技投入、物業(yè)服務更細致等。

　　營銷需要整合的概念，現(xiàn)在已經(jīng)不是一個點就能打動客戶的時代，琚星海稱，營銷除了研究客戶群外，還要進行多方面的公關活動，讓樓盤進入一個良性銷售狀態(tài)。

　　(姚志梅)