土地市場進入戰(zhàn)國時代 地價分化將帶來房價分化
福州印刷網(wǎng) 2007-9-6 10:38:00 來源：福州印刷網(wǎng)
土地市場進入戰(zhàn)國時代 地價分化將帶來房價分化
上周五，經(jīng)過33輪競價，金都房產(chǎn)和香港九龍倉集團聯(lián)手11.41億元拿下位于杭州轉塘鎮(zhèn)的43號宅地，樓面價約為10004元/平方米，一舉突破萬元。而就在2天前，金都房產(chǎn)以9688元/平方米的樓面價拿走轉塘的37號宅地。
在43號和37號地塊出讓前，轉塘在售樓盤不多，地塊以南的西房·云溪香山多層公寓的售價為7000~8000元/平方米。兩年前拿到地的紅石房產(chǎn)的新帝·朗郡項目緊挨著這四塊地，當時的土地價不到5000元/平方米。
杭州土地市場的高價地塊近來是越來越多了，如金都和九龍倉拿的這兩塊地，雅戈爾拿的浙江工商大學地塊，還有中天競得的三墩地塊。這些高價地塊會帶動區(qū)域地價的整體上升嗎？
高價地塊是個案現(xiàn)象
今年以來，隨著一些大面積宅地的集中推出，土地市場進入群雄紛爭的戰(zhàn)國時代，外來地產(chǎn)大鱷和本地品牌公司競相大手筆拿地，創(chuàng)造了樓面地價的一個個新紀錄。
歸結一下，這些高價地塊都有些共同特征：面積大，景觀資源豐富。如中天所拿的三墩24、25號地塊與銘雅苑鄰近，總面積有345.5畝，項目內(nèi)金家匯河、章家橋河、池華港三條自然水系匯聚于此，沿河道兩側各規(guī)劃約15米寬綠化帶，北側為規(guī)劃總面積達1.5萬平方米的城市公園，自然環(huán)境優(yōu)越。又如金都所拿的轉塘四地塊，總面積也達到350畝左右。其中兩塊地自然環(huán)境優(yōu)越，緊鄰西湖高爾夫球場和美院象山校區(qū)。
這些地塊的高價成交，是意味著該區(qū)域地價的普遍飆升，還是這些高價地塊僅代表個例？紅石房產(chǎn)副總經(jīng)理祁國英認為，轉塘37號和43號宅地能部分看到高爾夫球場，這兩塊宅地地理位置的獨特性是不能與轉塘普通宅地相提并論的。
某房產(chǎn)公司前期部負責人認為，近日，這些高價地塊創(chuàng)出的高價和上市公司股市資金的流入也有很大關系，上市公司股市獲利后急于在杭州樓市完成新一輪的戰(zhàn)略布局。如寧波雅戈爾置業(yè)近來頻頻參與競價高價地塊，除拿下浙江工商大學地塊外，在轉塘宅地的競爭上也是在最后時刻放手。另外，像中天拍下的三墩24、25號地塊，中天拿地后將60%的股權轉給來自深圳的房產(chǎn)大鱷金地，而金地隨后又拿下三墩約200畝的41號地塊，這和金地在股市完成增發(fā)計劃，手頭資金充裕也不無關系。
而近日三墩地價的回落也說明了高價地塊還是個案現(xiàn)象。如金地再次摘得的41號地塊樓面地價為5245元/平方米，杭州中海房地產(chǎn)有限公司競得的42號地塊樓面地價約5385元/平方米。兩塊地總面積達到274.83畝。這和之前所拍出的7750元/平方米的樓面價相比，回落較明顯。
地價分化將帶來房價分化
一位近日摘得高價地塊的公司老總意味深長地說：房地產(chǎn)的明天就是今天創(chuàng)造的�，F(xiàn)在的地價分化可能帶來的就是明天房價的分化。
如何消化高價地塊的高成本？開發(fā)者眾口一詞的說法是提高項目的產(chǎn)品品質。金地集團上海公司總經(jīng)理趙漢忠(趙漢忠博客,趙漢忠新聞,趙漢忠說吧)說，他們將不惜成本地將這一項目打造成三墩的標志性樓盤。也就是說，這個項目的房價具有較強的可塑性，將成為三墩首個萬元樓盤。而金都所拿的轉塘地塊據(jù)悉將在一年內(nèi)動工。該項目的售價，從目前看，開發(fā)者的心理底線在15000元/平方米左右。
業(yè)內(nèi)人士認為，高價地塊的未來售價都是高于區(qū)域平均房價一大截的，它們的售價對于周邊樓盤沒有參照意義。且不管這樣的房價將來有沒有市場承受力，但隨著這些高價地塊的“出籠”，未來杭州樓市價格分化的景象我們仿佛已經(jīng)看到了。
從上海、廣州等成熟樓市看，房價已從按區(qū)域定價到按樓盤定價轉移。高品質樓盤和周邊樓盤的價格差距每平方米低則幾千元，多則上萬元。像位于陸家嘴的高層公寓盛大金磐，售價達到4萬～5萬/平方米，而相近位置的其他樓盤售價不過3萬元/平方米。同樣，綠城房產(chǎn)在浦東開發(fā)的高檔樓盤上海綠城，售價已達2萬元/平方米，而周邊樓盤售價不過1.3萬～1.4萬元／平方米。
而景觀在房價中所占的因素也不小，像高爾夫物業(yè)的房價就是周邊房價的幾倍。據(jù)綠城房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展部主管劉慧介紹，在深圳的著名高爾夫球場觀瀾湖高爾夫球場，完全看得到球場的物業(yè)就算品質一般，售價也在5萬元／平方米以上。相關資料顯示，在美國、澳大利亞、東南亞等地區(qū)，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。
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