葉檀:重回正軌房地產(chǎn)市場(chǎng)大局初定
福州印刷網(wǎng) 2007-8-16 9:41:00 來(lái)源：福州印刷網(wǎng)
葉檀：重回正軌房地產(chǎn)市場(chǎng)大局初定
國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的24號(hào)文，表示房地產(chǎn)市場(chǎng)大局初定。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將以廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房滿足低收入階層的住房需求，以商品房滿足另一部分人的需求。
走了一大段彎路之后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)終于重新回到正軌：以抑制交易這樣的反投機(jī)倒把式的房地產(chǎn)調(diào)控手段，終于在代價(jià)極大的試錯(cuò)之后，重歸保障與市場(chǎng)雙格局。
今后房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)以下局面：低收入者通過(guò)政府的廉租房或者廉租房補(bǔ)貼解決住房問(wèn)題；中低收入人群通過(guò)有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)有限產(chǎn)權(quán)住房；其他收入人群則通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。為避免利益群體的貪婪，24號(hào)文對(duì)于廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的土地資金來(lái)源做了交待，嘗試用有限產(chǎn)權(quán)與資格認(rèn)定堵住經(jīng)濟(jì)適用房的尋租之路，同時(shí)第一次明確表示，除了兩類企業(yè)外，停止非驢非馬、大開(kāi)行政尋租之門(mén)的單位集資建房。
與以往口惠而實(shí)不至地滿足住房保障需求不一樣，此次政府下決心完成目標(biāo)，大規(guī)模的配套措施即將出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議負(fù)責(zé)研究提出解決城市低收入家庭住房困難的有關(guān)政策，協(xié)調(diào)解決工作實(shí)施中的重大問(wèn)題。完善廉租房管理辦法和經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法、城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法、廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金的實(shí)施辦法等政策將一一出臺(tái)。
但是，應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，商品房市場(chǎng)上漲的形勢(shì)不會(huì)變。首先，鐵打的土地供給制度沒(méi)有改變，從土地招拍掛的屢創(chuàng)“地王”，到嚴(yán)厲禁止小產(chǎn)權(quán)房，都說(shuō)明了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地核心變得日漸堅(jiān)硬。土地價(jià)格的提高，意味著維護(hù)目前商品房市場(chǎng)的整個(gè)運(yùn)作模式不會(huì)改變，否則就會(huì)產(chǎn)生崩塌現(xiàn)象。事實(shí)上，隨著保障性住房體制的完善，反而會(huì)減小商品房市場(chǎng)漲價(jià)的社會(huì)壓力，放開(kāi)商品房市場(chǎng)的價(jià)格自然在情理之中，預(yù)計(jì)今后伴隨著物業(yè)稅等政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然會(huì)上漲。
貧富各歸其位，中產(chǎn)階層努力上進(jìn)成為富裕一族，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的高速不過(guò)是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的縮影。
但貧富是否能夠各安其位恐怕還在未定之天。
首先，廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量過(guò)小，相對(duì)于龐大的低收入人群而言不過(guò)是杯水車(chē)薪，“十一五”期間擬建廉租住房144.7萬(wàn)套，平均每年28.9萬(wàn)套，年度建設(shè)資金需求285億元；其他低收入家庭的年度租賃補(bǔ)貼資金212億元，全國(guó)廉租住房保障年度資金需求為497億元。回到現(xiàn)實(shí)，我國(guó)的低收入家庭估計(jì)有1000萬(wàn)戶，2006年全年財(cái)政收入接近4萬(wàn)億，區(qū)區(qū)495億并不算多，但即便如此，也必須動(dòng)用中央政府的強(qiáng)制性力量才能保證。
其次，我國(guó)通貨膨脹有惡化趨勢(shì)，只要通脹預(yù)期不變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資品價(jià)值就會(huì)凸顯，兩者成正相關(guān)關(guān)系，越通脹房?jī)r(jià)越漲，反之亦然。
更嚴(yán)重的是，目前對(duì)低收入階層與廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房面積的界定過(guò)于苛刻———新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)與經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和群眾生活水平、建筑面積控制在60平方米左右———有可能使大部分中低收入階層排除出保障住房之外。
如果以為建立了社會(huì)保障住房，就可以放任房?jī)r(jià)上漲，會(huì)犯大錯(cuò)。從上面的分析來(lái)看，“十一五”期間僅提供144.7萬(wàn)套住房，加上等量的經(jīng)濟(jì)適用房，無(wú)法馬上緩解龐大的需求，而這些需求是無(wú)法在五年、十年的長(zhǎng)周期內(nèi)緩慢釋放的。北京萬(wàn)人求購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的場(chǎng)景至今令人觸目驚心。除非將廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的應(yīng)用人群大規(guī)模擴(kuò)大至現(xiàn)有購(gòu)房者的四分之一至三分之一，否則，以目前的供應(yīng)量無(wú)法緩解房?jī)r(jià)壓力。
24號(hào)文讓我們看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)矯正的希望。從23號(hào)文、18號(hào)文到24號(hào)文，房地產(chǎn)以市場(chǎng)為名走過(guò)了一條超額壟斷利潤(rùn)之路，對(duì)保障性住房的重視，讓我們看到壟斷利潤(rùn)反哺社會(huì)的一絲光亮。（
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