土地有效供應(yīng)不足 房地產(chǎn)商自然惜售
福州印刷網(wǎng) 2007-8-15 10:11:00 來源：福州印刷網(wǎng)
土地有效供應(yīng)不足 房地產(chǎn)商自然惜售
近日，有媒體記者對一些城市中心區(qū)域的部分樓盤進行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)一些樓盤近期明顯放慢了上市銷售的進度。有些樓盤從開工至今已有四年多，開發(fā)商卻還沒有明確開盤時間。有些樓盤只有200到300套房子，卻賣了一年半時間，且打算再賣一年半。
房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售，原因只有一個：因為房價在不斷上漲(有些地區(qū)房屋價格已經(jīng)翻了一番)，所以這種拖拖拉拉的售樓過程可以帶來更多的利潤。因此，雖然捂盤惜售行為是今年不少城市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪位顒拥闹攸c之一，捂盤惜售也會增加財務(wù)和金融成本，但房地產(chǎn)開發(fā)商們依然樂此不疲，想盡一切辦法，慢慢賣。
近幾年來，全國各地的房價都出現(xiàn)了持久而快速的上漲，今年的漲勢更是兇猛。央行公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，70個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，其中，深圳已連續(xù)17個月同比漲幅超過10%，北京已連續(xù)14個月同比漲幅超過8%。
住房是一種兼有消費品和投資品雙重屬性的商品。中低收入群體之所以覺得房價高，是因為他們中的大部分是把房子當(dāng)作生活必需品，然而目前的房價高漲，很大程度上是由于住房恢復(fù)了其投資品的屬性，很多人把住房作為投資品投機炒作，獲取投資收益，致使房地產(chǎn)價格剛性上漲。
對此，政府的調(diào)控思路和政策應(yīng)該是著眼于需求，限制人們的投機行為。從這一點看，雖然國家也推出了提高房貸首付比例，購買多套住房加征稅收等一些舉措，但現(xiàn)實中政府把房地產(chǎn)調(diào)控的重點卻放在了供給上，采取類似打壓“放貸者”的辦法抑制供給。政府的主要手段有二：一是減少土地供應(yīng)直接限制房產(chǎn)供應(yīng)量。以北京為例，2006年計劃供應(yīng)面積1600公頃，但有效供應(yīng)面積786公頃，有效供應(yīng)率為49%。土地有效供應(yīng)不足，使得北京從2005年開始，開工項目就呈現(xiàn)驟然下降的趨勢，從而造成北京近年上市的商品房數(shù)量大幅下降。
二是出臺各類針對房產(chǎn)商的土地使用稅、土地增值稅以及提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資本金水平等政策，這不僅直接導(dǎo)致房產(chǎn)成本增加，促使房價上漲，而且從本質(zhì)上看，這些政策會擠掉許多中小規(guī)模的開發(fā)商，造成房地產(chǎn)行業(yè)的寡頭局面，使競爭程度降低，從而，剩下的房產(chǎn)商的提價實力就越高。一些地方政府往往更多地從政績和財政角度來考慮土地供應(yīng)問題。土地拍賣一般是“價高者得”，因此減少供給可以最大化“以地生財”。然而這樣的政策取向所帶來的結(jié)果并不理想。正如經(jīng)濟學(xué)家陳志武所說，這幾年國家出臺的很多房地產(chǎn)調(diào)控政策，由于基本上是重復(fù)了“解決高利貸問題的辦法是打壓放貸者”的邏輯，因此收效甚微，甚至出現(xiàn)“調(diào)控越多，房價越高”這種令人尷尬的結(jié)局。
所以，鑒于住房的雙重屬性，作為生活必需品的價格，可以由公共政策來確定；作為投資品的資產(chǎn)價格，則主要由市場來決定。而從過去幾年的經(jīng)驗來看，區(qū)分市場和政府作用的邊界，是讓政府把主要精力轉(zhuǎn)移到實現(xiàn)公共住房政策的目標(biāo)上來。這就要求我們必須建立起一個多層次的住房市場體系。
在這一體系中，中高收入者的住房由市場解決，政府則應(yīng)為中低收入者提供經(jīng)濟適用房，為最低收入者提供廉租房或發(fā)放住房補貼。政府的目標(biāo)是滿足后兩者的住房需求，而要實現(xiàn)這一政策目標(biāo)，前提是增加土地供應(yīng)量，改善住房市場結(jié)構(gòu)。在目前供需關(guān)系仍趨緊張的情況下，尤其如此。在這一背景下，國務(wù)院日前出臺了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》就很有必要了。
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