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　　2005中國(guó)納稅500強(qiáng)排行榜近日揭曉，3家房地產(chǎn)企業(yè)入榜。比之2004年金源的一枝獨(dú)秀，廣東增城碧桂園、萬(wàn)科與SOHO中國(guó)三羊開泰，形成納稅500強(qiáng)中的“房地產(chǎn)代表隊(duì)”。

　　但“光榮榜”似乎并沒帶來(lái)太多的光榮，批評(píng)房地產(chǎn)行業(yè)“納稅侏儒”之風(fēng)卻由此再起。從榜單數(shù)據(jù)看，除了萬(wàn)科以13.24億的納稅額位居第97位，廣東增城碧桂園、SOHO中國(guó)分別以2.8532億、2.8433億的匯總納稅額位列490位和494位，幾乎敬陪末座。一時(shí)間，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)納稅的問題眾說紛紜莫衷一是：為什么如此火熱的房地產(chǎn)業(yè)上榜企業(yè)只有3家？究竟這樣的榜單能不能真實(shí)反映出各行業(yè)的納稅水平？……

　　《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》記者就此采訪了首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市學(xué)院教授、中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)理事丁蕓等業(yè)內(nèi)人士。

　　誰(shuí)納稅多，誰(shuí)的稅收貢獻(xiàn)就大？

　　去年的“納稅500強(qiáng)”排行榜公布后，房地產(chǎn)行業(yè)就備受輿論的關(guān)注和批評(píng)，業(yè)內(nèi)也有人開始質(zhì)疑榜單的合理性。今年的納稅榜單發(fā)布后，潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新聞)就表示，只計(jì)算房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入納稅百?gòu)?qiáng)榜中納稅額的比例不能說明問題，“這個(gè)比例一定是很低的，房地產(chǎn)行業(yè)有5.3萬(wàn)余家，普遍規(guī)模較小且經(jīng)營(yíng)分散。但有兩個(gè)數(shù)字可以從總體上說明房地產(chǎn)對(duì)國(guó)家的財(cái)政貢獻(xiàn)并不低：房地產(chǎn)行業(yè)360萬(wàn)從業(yè)人員占全中國(guó)從業(yè)人員的1.8%，但他們對(duì)稅收的貢獻(xiàn)占全國(guó)稅收的5.8%�！�

　　目前上榜的幾乎都是納稅大戶，中小企業(yè)往往只能望“榜”興嘆，因此有業(yè)內(nèi)人士建議，不能單憑納稅人繳納稅款的絕對(duì)數(shù)量這個(gè)單一數(shù)據(jù)，還要考慮其占用社會(huì)資源的多少，以稅收貢獻(xiàn)總量與其占用社會(huì)資源數(shù)量的比例關(guān)系即“稅收貢獻(xiàn)率”，來(lái)分析納稅人對(duì)國(guó)家的稅收貢獻(xiàn)。

　　陽(yáng)光100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖(范小沖博客|范小沖新聞)對(duì)《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》記者說，納稅排行榜是對(duì)企業(yè)一種全面的評(píng)判，除了財(cái)產(chǎn)占有、營(yíng)業(yè)額之外，還包括了對(duì)企業(yè)責(zé)任感的評(píng)估。但是，他表示，“各個(gè)行業(yè)之間的情況往往存在著很大的差異，行業(yè)內(nèi)部的排名可能更具說服力�！�

　　“中國(guó)納稅500強(qiáng)排行榜”是以國(guó)家稅務(wù)總局監(jiān)管的重點(diǎn)稅源企業(yè)實(shí)際交納稅款為依據(jù)產(chǎn)生的，已連續(xù)6年發(fā)布。長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)稅務(wù)的丁蕓教授在接受《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》采訪時(shí)表示，目前發(fā)布的納稅排行榜是根據(jù)納稅人實(shí)際交納稅款的數(shù)額來(lái)制定的，依據(jù)的是進(jìn)入國(guó)庫(kù)的“銀子”，這些實(shí)實(shí)在在的數(shù)據(jù)確切地衡量和評(píng)價(jià)了各行業(yè)的財(cái)富、資產(chǎn)，是客觀、真實(shí)的。但丁教授同時(shí)也指出，在我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一二產(chǎn)業(yè)比重較第三產(chǎn)業(yè)大，納稅額也自然就高，房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是一個(gè)新興行業(yè)，規(guī)模還比較小，其納稅數(shù)額是無(wú)法與石油、煙草等壟斷行業(yè)相比的，“應(yīng)當(dāng)允許新興行業(yè)有一個(gè)發(fā)展過程”。

　　為什么只有3家房地產(chǎn)企業(yè)入榜？

　　2005年納稅500強(qiáng)排行榜中房地產(chǎn)企業(yè)由1家到3家，還得益于統(tǒng)計(jì)口徑的改變。據(jù)悉，許多企業(yè)主動(dòng)提供了相關(guān)的匯總數(shù)據(jù)，榜單的發(fā)布機(jī)構(gòu)國(guó)家稅務(wù)總局計(jì)劃統(tǒng)計(jì)司等也對(duì)統(tǒng)計(jì)口徑進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。丁蕓教授認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)自身的特殊性決定了上榜企業(yè)的數(shù)量。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目周期很長(zhǎng)，很多工程往往為滾動(dòng)開發(fā)、跨年度完成，有的可能長(zhǎng)達(dá)十幾年，而房地產(chǎn)企業(yè)必須要在項(xiàng)目完工后才能對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)算，這就使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常處于某個(gè)年度銷售額可能高、某個(gè)年度銷售額低的不穩(wěn)定狀態(tài)。其次，房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，其區(qū)域分散性很強(qiáng)，一個(gè)公司在多個(gè)城市都會(huì)有項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目又是獨(dú)立的法人，往往有多個(gè)“項(xiàng)目公司”，造成了投資主體的分散性、收益率的分散性等，由于市場(chǎng)份額被分散到眾多的企業(yè)中，難以形成較多的納稅大戶。最后，由于房地產(chǎn)稅收的征收難度和一些不法開發(fā)商的惡意偷逃稅，在開發(fā)、銷售和出租的各個(gè)環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了不同程度的稅收流失。

　　2005年是房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整最多的一年，過去四、五年才發(fā)一個(gè)有關(guān)房地產(chǎn)稅收的文件，去年一年就發(fā)布了8個(gè)，房地產(chǎn)業(yè)是去年稅收監(jiān)管的重點(diǎn)。丁教授表示，今年的房地產(chǎn)企業(yè)上榜數(shù)量之所以會(huì)增加，一方面是因?yàn)橛行┢髽I(yè)提供了詳細(xì)的完稅資料，稅務(wù)部門進(jìn)行嚴(yán)格審核統(tǒng)計(jì)匯總的，同時(shí)這也是國(guó)家加大房地產(chǎn)征稅力度所取得的成果，“今年和去年兩年出臺(tái)的稅收政策比以往20年的還要多！”另外，也預(yù)示著房地產(chǎn)企業(yè)的逐漸成熟和規(guī)模的壯大。

　　“為什么許多比這3家規(guī)模更大的房地產(chǎn)企業(yè)沒能進(jìn)入納稅500強(qiáng)？”面對(duì)這樣的疑問，丁蕓教授表示，稅收往往與企業(yè)的盈利情況掛鉤，但規(guī)模大并不等于盈利就多。衡量一個(gè)企業(yè)規(guī)模大小的標(biāo)準(zhǔn)有很多，包括注冊(cè)資本、投資額、總資產(chǎn)額，不動(dòng)產(chǎn)銷售額、利潤(rùn)額、公司人數(shù)等等很多方面；一個(gè)企業(yè)能否盈利主要從3個(gè)指標(biāo)進(jìn)行考核：其一是投資項(xiàng)目的區(qū)位，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，位置的選擇往往決定了獲取利潤(rùn)的空間；其二是投資項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)——建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品房以及別墅的比例；最后還要看企業(yè)內(nèi)部的管理和經(jīng)營(yíng)�！昂芏鄧�(guó)有企業(yè)往往被稱為是‘財(cái)大氣粗’，但從實(shí)際的經(jīng)營(yíng)效果來(lái)看卻并不能稱其為‘大規(guī)模’”。

　　“納稅的侏儒，漏稅的巨人”？

　　“房地產(chǎn)企業(yè)從來(lái)都是各級(jí)地方稅務(wù)部門審查的重點(diǎn)，不但不少納稅，并且常常是與其他企業(yè)不同，對(duì)預(yù)收款預(yù)先納稅�！比A遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)表示，“房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)都?xì)w政府考核，不能因?yàn)闆]有上榜就認(rèn)為企業(yè)存在問題�！�

　　北京首例合作建房倡導(dǎo)人于凌罡在接受《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》記者采訪時(shí)卻表示，為數(shù)不少的開發(fā)商通常利用制造虛假成本、故意拉長(zhǎng)納稅周期等手段來(lái)人為降低納稅數(shù)額，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)是巨大的，但排行榜上的納稅額卻還不足總數(shù)的0.3%，輿論稱其為“納稅的侏儒，漏稅的巨人”并不為過。

　　房地產(chǎn)業(yè)自身的特殊性及其稅制的不規(guī)范性確實(shí)為一些不法企業(yè)的偷漏稅行為提供了可能。如有些企業(yè)不如實(shí)申報(bào)銷售收入，以不動(dòng)產(chǎn)抵債或以物易物逃避納稅；有些企業(yè)虛列成本，將未發(fā)生的費(fèi)用攤?cè)肫髽I(yè)成本減少利潤(rùn)。

　　現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中存在的種種問題，也對(duì)企業(yè)納稅產(chǎn)生了負(fù)面影響。丁蕓教授告訴記者，房地產(chǎn)業(yè)目前一共涉及14個(gè)稅種，但有些稅種之間存在著重復(fù)征稅的情況，如針對(duì)房產(chǎn)的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅，針對(duì)土地的土地使用稅和耕地占用稅；稅費(fèi)比較亂，名義稅負(fù)多但實(shí)際征收少；稅種不協(xié)調(diào)、設(shè)置不合理，稅率也需要重新設(shè)計(jì)；內(nèi)外資稅制不統(tǒng)一，無(wú)法顯示公平稅負(fù)；另外，房地產(chǎn)在開發(fā)過程中稅負(fù)比較多，但在保有環(huán)節(jié)中卻比較少，稅負(fù)較輕就使得投資購(gòu)買房地產(chǎn)的預(yù)期收益會(huì)很高，這無(wú)疑大大刺激了房地產(chǎn)的投機(jī)行為。

　　據(jù)《中國(guó)稅務(wù)年鑒》的數(shù)字顯示，房地產(chǎn)行業(yè)在2001、2002、2003年的稅收收入分別占各年地方稅收收入的9.07%、

　　11.09%和13.75%，比重逐年上升，北京上海等發(fā)達(dá)城市的上升幅度更大；與金融保險(xiǎn)業(yè)和交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵電通訊業(yè)相比，房地產(chǎn)的財(cái)政貢獻(xiàn)越來(lái)越明顯，“這表明房地產(chǎn)稅收已經(jīng)越來(lái)越成為地方及中央財(cái)政收入的重要來(lái)源之一”，丁蕓教授最后表示，“住房是一個(gè)永久的話題，隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、稅制改革的越來(lái)越深入，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)政貢獻(xiàn)率也會(huì)越來(lái)越高。”