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　　可喜的與堪憂的：地方細則評說

　　今年５月２８日，建設部等九部門聯(lián)合發(fā)布《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》（俗稱“國六條配套細則”），要求“各級城市住房建設規(guī)劃要在２００６年９月底前向社會公布”。許多城市政府趕在此時間“大限”節(jié)點之前，出臺了地方細則。審視其內容，其“亮色”在于保障性住房的規(guī)劃終于在若干城市“破冰”。

　　深圳市在其“１５條”細則中明確規(guī)定，每年將全市土地出讓凈收益的１０％用于公共租賃住房(含廉租住房)建設。有業(yè)內人士測算，如果按深圳年土地收益的最高紀錄１００億元來計算，今后深圳每年將有１０億元左右的公共資金投向公共租賃住房(含廉租住房)建設。

　　浙江省政府具體規(guī)定，各市政府每年要將土地出讓凈收益的５％以上用于廉租住房保障。浙江省政府同時明令沒有列入計劃或拆遷安置房源未落實和補償措施不到位的項目，一律不得拆遷，以減少被動性住房需求的過快增長。

　　上海也終于意識到相對于１７００多萬常住人口的城市規(guī)模而言，能享受廉租住房政策的家庭只有１．８萬戶，實在偏少。在未來５年住房建設規(guī)劃中，上海將擴大住房保障政策覆蓋面，使能夠享受廉租住房政策的城鎮(zhèn)生活和居住困難家庭達到１０萬戶左右。同時，政府還將引導開發(fā)商建設用于租賃的商品住房。

　　但地方細則中仍有堪憂的一面。在“國六條配套細則”中，有兩點備受關注，一是新建住房結構比例如何落實，即９０平方米以下住房占開發(fā)建設總面積的７０％以上，是放到一個地區(qū)的建設總量中去實施，還是在每個具體項目中落實？二是２００６年６月１日以前審批但未取得施工許可證的項目，怎樣按上述套型結構比例要求進行調整？

　　而對于這兩個關鍵問題，諸多地方的細則含糊不清。

　　９月上旬，北方某市發(fā)布的細則可謂玄而又玄，規(guī)定“從９月１日起對新審批的住房項目執(zhí)行新審批流程”，但對于業(yè)界最關心的９０平方米以下住房占比如何落實——是實行單個項目管制還是年度總量控制，竟不置一詞。

　　東部某市在９月３０日出臺的住房建設規(guī)劃中，也只是籠統(tǒng)地說“按照區(qū)域控制，總量和項目相結合的原則”，控制新審批新開工商品住房套型結構比例。

　　至于“歷史遺留問題”，即６月１日前已審批但未獲施工許可證的商品住房項目如何處置，眾多地方細則或語焉不詳，或不予涉及。業(yè)內人士指出，某地細則中一句“應按照依法行政的原則，依照有關政策規(guī)定，配合市有關部門做好清理工作”的“官話”，竟留下了四個疑問讓市場“猜謎”：“按照依法行政的原則”，是不是意味著可以不再進行調整？“有關部門”是哪個部門？清理何時進行？清理后是全部過關，還是逐一處理？

　　易居中國房地產研究院的一位分析師說，如此模糊地規(guī)定意在“暗度陳倉”，套型結構比例的“緊箍咒”可能將從眾多６月１日前審批但未開工的項目頭上滑落。這無異于“放虎歸山”。

　　處在風口浪尖的大城市尚且如此，其他一些地方與其說是出臺操作細則，不如說是對“國六條配套細則”的再解釋、再表態(tài)，也就不難理解了。

　　“地王”頻出：“限房價”被忘的信號

　　國務院九部門出臺的“國六條配套細則”在要求“保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應”時，明確指出：“土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位�！边z憾的是，在各地的細則中，“限房價”少見蹤影。與此相對，眼下諸多城市土地市場上，“地王”層出不窮。業(yè)內人士認為，這對于未來房價是個值得注意的危險信號。

　�。乖鲁�，上海浦東花木一地塊拍出了５９．８９億元的天價，以土地規(guī)劃上限５３萬平方米的總建筑面積計算，樓板價高達１．１３萬元／平方米，加上建安成本等費用，項目成本價將超過１．５萬元／平方米。而離這一地塊不遠處的新樓盤，目前普通公寓的平均售價只有９７００元／平方米，連體別墅也只售１．５萬元／平方米左右。

　　富陽控股集團的一位分析師指出，就地理位置而言，這一地塊應執(zhí)行９０平方米以下住房占開發(fā)總面積７０％以上的標準；而“地王”的誕生，則意味著這一地區(qū)的房價有了一個新標桿。于是，一個尷尬的局面出現(xiàn)了：即使限制住了套型面積，也阻止不了房價的拉高。

　　不僅僅上海如此，杭州“新地王”日前也破繭而出。此前，南京也誕生了總價１４．９５億元的“地王”，樓板價在８０００元/平方米以上，而其周邊的樓盤均價每平方米不過６０００元。

　　糾偏“含糊其辭”，還要靠政策執(zhí)行力

　　一些地方細則中的“玄機”究竟隱含了怎樣的“深意”？這對于未來房地產市場意味著什么？

　　一位開發(fā)商的話耐人尋味。他說：“每個樓盤都要求先把比例規(guī)劃好再說，至于具體怎么做，那是另一回事�！�

　　如今，樓市調控政策的出臺不可謂不多、措施也不可謂不狠，僅２００６年以來，有關調控措施就不下１０項：從金融手段的加息、財政手段的全額征稅、市場秩序的凈化，到開發(fā)按揭嚴控、土地閘門把緊、外資進入門檻提高，中央調控樓市的舉措和決心深受百姓歡迎。但眼下，地方細則中的“玄機”在提醒人們，那種認為細則一出臺，樓市諸多問題就可迎刃而解的想法，未免有些理想化。要糾偏地方細則中暴露出來的“含糊其辭”，還是要靠政策的執(zhí)行力。

　　業(yè)內人士指出，畢竟目前中國房地產的主要矛盾不是投資不足而是安居遠未到位，這就不能沒有“國六條”及其實施細則的嚴格執(zhí)行，不能不以監(jiān)察等強力手段來保障樓市調控的到位、維護政策的尊嚴。

　　“國六條配套細則”與此前調控政策的一個明顯不同之處是，監(jiān)察部首次作為九個部門之一，參與調控。各地區(qū)、特別是城市政府是否切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發(fā)展工作的目標責任制，監(jiān)察部門應該明察暗訪。地方細則既出，具體執(zhí)行尚可糾偏�！斑@回樓市調控能否見效，接下來得看監(jiān)察部門的了！”